地域要因

地域要因に特に大きな変動は認められない。需給動向に関しては二極化の影響もあり、予断は許されない。

地域要因の将来予測

周辺のミニ開発等のほかは、今後もしばらくは大きな地域要因の変化は予想されず、需給動向はやや弱含みであるが、地域は住宅地域として熟成していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も散見されるが、標準地の存する地域は戸建住宅を中心とした地域であり、自己使用の取引が支配的で賃貸市場が形成されているとは言い難いため、収益価格は試算しない。比準価格を求める際の事例資料は規範性の高いものを得ることが出来た。また、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動を決定している。したがって、本件においては比準価格を採用して、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

地域要因の特段の変化は認められないが、地価はやや下落もしくは横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており、地域要因の変動はなく、今後とも現状を維持しながら推移するものと予測する。なお地価はほぼ横ばい傾向で推移しているものと思われる。

価格決定の理由

当地域は、中規模の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、賃家を想定することが困難で賃貸市場も未熟成であるため収益還元法は非適用とした。よって、市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くからの低層住宅地域として熟成している。地域要因に特段の影響を与える要因は観測されていない。地価は緩やかな下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅を主とする住宅地域として熟成している。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されておらず当面現況のままで推移するものと推定する。

価格決定の理由

比準価格は多数の信頼性のある取引事例を収集して試算したものであり、現下の市況を忠実に反映し規範性が高い。一方、標準地の存する地域にアパ−ト等も混在するが自用目的の戸建住宅を中心とする地域であり規範性ある賃貸事例の収集ができなかったこと、標準地の規模の観点から共同住宅の想定は非現実的であること等から、収益還元法の適用は見送っている。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工業地から住宅地に移行しつつあり、当該地域の地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模の工場、事務所等が混在する工業地域であるが、木材産業の低迷の影響により、今後は住宅地域へと移行していくものと予測される。地価は下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は工場や事業所等が混在する地域である。貸工場の事例はほとんど見られず賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用を断念した。本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅へやや距離感があるものの各種官公庁施設が周辺に立地し、生活利便性が概ね良好であることから需給バランスは安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており自用での取引が主である。こうした地域性のため近隣地域及びその周辺ともに賃貸物件は殆ど無い。一部、転勤等で一時的に賃貸に供されるケースも見受けられるがこれは臨時的な措置であり賃料水準が形成されるには至らない。このため本件では収益還元法の適用を見送っている。以上の検討を踏まえ、比準価格を採用し、前年の指定基準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の近隣商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

耳成駅周辺の既存の近隣商業地域であり、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

住宅等も混在する駅近くの近隣商業地域である。空室率の上昇や賃料水準の低下等の影響で、収益価格はやや低位に求められた。需要者の多くが収益性に着目して取引しており、本来収益価格を重視すべきではあるが、収益価格の算定においては想定要素が大きいこと等から、規範性にやや劣る。したがって、本件においては市場の取引価格を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後は幹線沿いに商業の中心が移行すると思われるが、地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前商業地域であるが、中和幹線沿いに商業施設が増加し、繁華性はやや衰退傾向で推移するものと予測する。地価水準は依然としてやや弱含みに推移している。

価格決定の理由

対象標準地は桜井駅前に近い中層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域に存しており、中和幹線の開通等により繁華性がやや衰退傾向にある地域である。商業事業者向けの賃貸市場の需要は弱含みで、周辺の同一需給圏内の類似地域のテナント動向を反映して収益価格はやや低位に算出されたものと思われる。したがって、豊富な事例から求められた信頼性の高い比準価格を重視しながら収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺における大規模商業施設等の影響を受けて、商業地域としての相対的な地位は低下し、衰退傾向が続いており、地価も弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域である。一般的要因の影響もあり、当面は緩やかな衰退傾向で推移するものと予測される。地価水準もこれにあわせやや弱含みに推移するものと予測される。

価格決定の理由

本件地域は桜井市内の商業地域であるが、賃貸市場は未成熟で、収益価格は流動的で価格の規範性も低い。需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている傾向が強い。本件ではこのような市場参加者の観点等から、比準価格を重視すべきであると判断した。以上より、説得力の高いと判断される比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

閑静な住宅地域として熟成しており、一定の需要が認められるが、小規模な画地が多く、多少古さも感じられる地域であるため、地価は下落に転じた。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変動はなく、当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺には収益目的の賃貸物件も見られる。しかし、近隣地域に関しては100㎡前後の画地が中心で、事業採算に見合った賃貸物件の建設を想定することが困難なため、収益価格は試算しない。快適性が重視される住宅地域であり、市場における取引価格を指標として不動産売買が行われる傾向が認められることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められないが、地価は横ばいもしくは、やや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は比較的環境良好な住宅地域であり、現在のところ地域要因の大幅な変化はなく、今後とも現状のまま推移すると予測する。なお、当該地域の地価は全般的に弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とする専用住宅地域であり、共同住宅、アパートは若干程度散見される程度である。賃貸市場が形成されていないため、収益還元法を非適用とした。従って本件の場合比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記に通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められないが、不動産取引は総じて低調であるため、地価はやや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小規模一般住宅が多い天満神社背後の閑静な住宅地域であり、特に地域要因に変化はなく、現状のまま推移すると予測する。なお当該地域の地価は全般的にやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は、中規模の戸建住宅を中心とする専用住宅地域であり、貸家を想定することが困難で賃貸市場も全般的に未熟成であるため収益還元法は非適用とした。従って本件の場合、市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。