地域要因

住宅地域と熟成しており、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺の住環境等が類似する規範性の高い事例を中心に比準することに努めた。当該地域は、自用目的の取引が中心であり、不動産の収益性によって価格が形成されに至っておらず、対象標準地の画地規模等からも賃貸経営を想定することは非現実的なため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

鉄道駅からはやや遠いものの、居住環境は良好で小規模な分譲が散見される地域である。特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺の未利用地では分譲業者による小規模開発も見られ、徐々に熟成度を高めるものと予測する。地価水準については、当面若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺には賃貸物件等も見られるが、それらは遊休地の有効活用を主目的とした利用である。また、対象標準地は規模が小さく、経済合理性に合致した賃貸物件の建築が困難であると判断し、収益還元法は非適用とした。市場の中心は自用を目的とする取引であるため、実証的価格である比準価格を重視し、類似の標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部から離れた空港近くの住宅地域である。値頃感から一定の需要は見込まれるが、供給は少ない。地域要因の大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

市南端部の住宅地域である。近隣地域近くの工場跡地で宅地分譲され、住宅地域としての成熟が進んでいる。人気のエリアではないが値頃感から地価水準は緩やかな上昇で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地条件の制約により共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域事情及び需給動向に特段の変動要因は無く、一般的要因の影響下で地価は上昇。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等がほぼ建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパートが混在するものの戸建主体の住宅地域であり、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法を適用したが、対象標準地周辺の規範性のある実際の取引事例を採用しており、試算価格の信頼性は高い。周辺地域の土地取引は最終需要者の自用目的が主であり、収益性の価格影響度は低く、比準価格の信頼性は高いと判断する。また代表標準地からの規準価格との均衡も得ており、最近の経済情勢を考慮のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺は住宅・店舗等への移行も見られるが、近隣内は依然工場、倉庫が多い状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 中小工場等が存する工場地域であり、貸工場を想定し収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。近隣地域における取引は自己使用目的が中心であることを鑑み、市場性を反映した比準価格を重視し、かつ、類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

沿道型の商業地としては比較的安定しているが、繁華性を低下させる要因も発生し、若干の下落となった。

地域要因の将来予測

特段の地域要因の変化はみられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は準幹線道路沿いの事例を採用し、実証的で説得力があるが、割高な事例も含まれるため査定価格間の開差が大きくなった。収益価格は試算過程に各種想定事項が介在するが、価格形成に収益性が影響する商業地域にあっては尊重すべきである。しかし、本地域の地価は背後住宅地との価格牽連性も考慮して決定されるため、その影響は限定的である。比準価格を重視しつつ、収益価格を勘案し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅を中心とした住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られず、需給バランスは概ね良好で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした住宅地域で、特段の変動要因はなく、当面現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益還元法は画地条件等から、事業収支に見合う賃貸住宅の想定が困難であることから適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鉄道駅よりやや離れるが、良好な居住環境を背景にして需要は堅調である。特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

戸建住宅中心の住宅地域であり、概ね熟成している。住宅地需要の堅調な地域であり、今後も既存建物の建替えや建売住宅の分譲を中心に、現状と同様の特性を保ちつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格はJR勝川駅北方の住宅地の取引事例を中心に採用して試算することができた。画地条件の制約等により収益価格は試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模建売開発やMRJ関連の用地取得が見られるほかには、特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

名古屋市北区に近い住宅地域で、環境整備が徐々に進んでいるなど、住宅地として緩やかに熟成していくものと予測する。需給は概ね均衡しており、地価は当面ほぼ横ばいにて推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は住宅地で、駅距離が遠く賃貸需要が見込めず、現実に収益目的で投資される画地条件とはいえないため、収益還元法は適用しなかった。住宅地の取引は居住目的が殆どで、周辺取引価格の水準を指標に価格が決定される実情からも、現実の取引価格から求めた比準価格は説得力があると判断する。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を十分に踏まえ、単価と総額との関連、市場の需給動向を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該地域は県道沿いの路線商業地域で、土地価格は横這いである。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等を主体とする旧来からの路線商業地域で今後の発展性は乏しく、今後も現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は既成市街地に所在するため土地再調達原価の把握が困難であり積算価格は適用しない。従って、市場を反映した取引事例より求められた比準価格を中心に、事業者向けの商業用賃貸物件が需給、賃料水準ともに弱い賃貸市場を反映した収益価格を関連付けて、さらに代表標準地との検討も踏まえ、今後の不動産市場動向及び単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。