地域要因

低層住宅のほか社員寮や事業用の駐車場などが混在している状況で、都市ガス配管工事が徐々に進展しているほかは、目立った変化は無い。

地域要因の将来予測

大規模工場に近く、現況の土地使用は低層住宅のほか社員寮や事業用の駐車場などが混在している。鉄道駅からは徒歩圏内であるが、小学校にはやや遠いため、概ね現状維持的に推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺では共同住宅も見られるが、自用の戸建住宅が中心の地域であり、また当該標準地は賃貸物件の敷地としては面積が小さく、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築が困難なため収益還元法は適用しなかった。土地取引は居住の快適性・利便性に重点を置いた自用目的の取引が中心の地域であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、代表標準地との検討を踏まえつつ、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

地域要因

現在では大きな変動はないが、背後に広がる住宅団地の人口高齢化が著しく、空き家の増加に伴い、駅周辺の商業地域の地価は弱含みとなっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域周辺では自用の店舗や事務所が一般的であり、業務用賃貸物件は限定的であることから、市場における収益性重視の度合いは低い。取引事例比較法の適用に当たっては、可能な限り駅に近い事例の選択、採用に努めたことから、市場性を反映した比準価格の説得力が相対的に高いものと判断する。したがって、比準価格を標準とし収益価格を参酌するとともに、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 昭和40年台中頃に開発された熟成した住宅団地。高齢化に伴い供給過多の動向を察知する。

地域要因の将来予測

 昭和45年頃開発された西可児地区の代表的な住宅団地（若葉台）の一つで、昨今開発されている住宅団地に較べ道路幅員が狭小である。また、住民の高齢化も進んでおり、当該地域の地価は弱含みの推移を予測する。

価格決定の理由

 画地規模も小さく低層住宅地域で共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。近隣地域では、自己使用目的の取引が大半であり、需要者は利便性及び快適性を価格判断の基準とする傾向にある。鑑定評価額は、全般的な類似地域の価格体系、あるいは可児市等の市場状況等を勘案し決定した。近隣地域の市場性等も加味し、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額は比準価格をそのまま適正と判断し決定した。

地域要因

昨年秋、近隣地域東方に大型ホームセンターがオープンし、坂戸地区の商業集積が向上した。

地域要因の将来予測

今後も近隣地域周辺での新規店舗開発が予測され、地価は横ばいもしくは緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域においては、定期借地権による自用の低層店舗が多くを占めており、事業用賃貸市場の成熟の程度は低い。収益還元法の適用に当たり、1，000㎡程度の低層店舗の一括賃貸を前提としているが、当該未成熟市場においては適正な事例資料の収集が困難であり、収益価格の規範性は相対的に低いものと判断する。したがって、比準価格を標準として、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

客足は駅北地区に向かっているが、当地域を含む駅前商店街に加盟する業者は微減で推移しており、他市町のようなシャッター街化は見られない。

地域要因の将来予測

駅南側に形成される旧来からの商店街である。背後地人口が減少し、客足が駅北地区に向かっている現状を反映して地価の下落は続くものの、店舗の閉鎖等はそれ程多くなく、昨年と同一傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 当地域も他市町の駅前商店街と同様、商業繁華性が低下しているため、収益価格の試算に当たっては、上層階を店舗としてではなく、住宅としての利用を想定した結果、比準価格に比して低位に求められた。本来、自用目的の取引が大半であり、現実の取引事例を価格判定の基礎としている比準価格の説得力は高い。以上の結果、市場の実態を反映している比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市全体の人口が微増している中、近隣地域の属する太田小校区は逆に減少傾向にある。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅地域である。駅北地区と異なり、街区や画地に整然性がなく、引き合いも少ないが、市役所をはじめ、生活関連施設等が徒歩圏内にあることから、弱含みながらも比較的安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の取引事例に基づくもので実証力かつ説得力を有する。一方、収益価格は、賃貸物件の建築を想定したものであるが、市場が未成熟のため、比準価格に比して低位に求められた。市街地中心に近い旧来からの住宅地であり、居住環境等を重視した自用目的の取引が大半である。以上の結果、市場の実態を適切に反映している比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

 農地を始めとする低利用地が多いなかに小規模戸建分譲地等も見られる住宅地域で、徐々にではあるが開発が進捗中の地域である。

地域要因の将来予測

 美濃加茂市境に近い酒倉地区にあって、小規模な住宅地開発も存する新興住宅地域で、当分は現状推移を予測する。地域経済は依然不透明さを残しており、地価は当分の間は弱含みの推移を予測する。

価格決定の理由

 賃貸需要が相対的に弱く、投資採算性も低く、共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。近隣地域では、自己使用目的の取引が大半であり、需要者は近年では利便性を中心に価格判断の基準とする傾向にある。従って本件は、実際の取引の場で形成され実証性に優れる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

近隣地域の属する古井小校区は、山手小校区と並んで人気があり、最近5年間で児童数は10％近く増えている。

地域要因の将来予測

若年世代は地価が割安な加茂野地区等に土地を求める傾向が強いものの、中心接近性や交通アクセスに優れた当地域への潜在需要はあるため、今後所得が増加すれば、土地需要は顕在化していくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の取引事例に基づくもので実証力かつ説得力を有する。一方、収益価格は、賃貸物件の建築を想定したものであるが、市場が未成熟のため、比準価格に比して低位に求められた。今後発展が見込まれる新興住宅地であり、居住環境等を重視した自用目的の取引が大半である。以上の結果、市場の実態を適切に反映している比準価格が十分説得力を有するものとして、これを採用することとし、収益価格は参考に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域の属する古井小校区は、山手小校区と並んで人気があり、最近5年間で児童数は10％近く増えている。

地域要因の将来予測

近隣地域周辺には小学校や商業施設等があり、生活利便性や中心接近性にも優れているため、住宅地として地価が下落する要因は見当たらず、今後は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の取引事例を価格判定の基礎としており、実証性が高い。一方、収益価格は標準地上に最有効使用の賃貸物件を建築想定するものであるが、共同住宅用地としては画地規模がやや小さいことから、本件では当価格の試算を断念した。居住環境等を重視した自用目的の取引が大半であることから、本件では市場性等を反映している比準価格を適正と判断してこれを採用することとし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。