地域要因

日比野駅徒歩圏内の既成住宅地域で、市場での人気は普通で地域要因に大きな変動は無く、地価は概ね横這いの傾向にある。

地域要因の将来予測

農地も残る地域であるが、需要が限定的なこともあり急速な発展は見込めず、当面は概ね現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、地積過小及び戸建住宅中心の地域であること等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道背後に一般住宅、作業所等の混在する住宅地域。特に価格に影響を及ぼす変動要因はない。

地域要因の将来予測

住宅、小工場が混在する地域である。将来動向については、特に価格形成に影響を与える変動要因はなく、暫くは現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、且つ対象地について敷地規模が小さく主たる需要者は収益性に着目しない。従って、比準価格のみによったが、当該価格は市場性を反映した妥当な価格であると判断の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県道背後の住宅地域。特に価格に影響を及ぼす変動要因はない。

地域要因の将来予測

周辺には農地も見られる住宅地域である。今後も利用状況に大きな変動も無く、暫くは現状維持で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、且つ対象地について敷地規模が小さく主たる需要者は収益性に着目しない。従って、比準価格のみによったが、当該価格は市場性を反映した妥当な価格であると判断の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からやや離れた混在住宅地域。特に価格に影響を及ぼす変動要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域である。将来動向については、特に価格形成に影響を与える変動要因は無く、暫くは現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、且つ対象地について敷地規模が小さく主たる需要者は収益性に着目しない。従って、比準価格のみによったが、当該価格は市場性を反映した妥当な価格であると判断の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とする旧来からの熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、地価は概ね横ばい又は緩やかな下落で推移している。

地域要因の将来予測

空地が少ない熟成した住宅地域であり、地域に変化をもたらす特段の変動要因はなく、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、自己の居住用の住宅取得を目的とする取引が中心であり、比準価格は、同一需給圏内の代替可能な住宅地の取引事例から求めたもので、取引の実態を反映し実証的である。本件標準地は、画地規模等から経済合理性に見合う建物の想定が困難で、収益還元法は適用できなかった。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、また当該地域の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新庁舎に比較的近い既成住宅地域であるが、需要は本格的な回復基調にはない。地価は横這いに推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅の建ち並ぶ既成の住宅地域で、当面特段の地域変動要因はなく、今後も概ね現状で維持するものと予測する。地価水準は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域である。画地の規模等からも収益用建物を想定することは困難であり、収益還元法は適用を断念した。地域の取引は自己使用目的が支配的であることから、本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

佐屋駅徒歩圏内の既成住宅地域で、市場での人気は普通で地域要因に大きな変動は無く、地価は概ね横這いの傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、地積過小及び戸建住宅中心の地域であること等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性がやや劣るものの戸建住宅を中心とする住環境が良好な住宅地域である。地価は、横這い又は緩やかな下落で推移している。

地域要因の将来予測

戸建一般住宅が建ち並ぶ熟成した既成住宅地域である。地価は横ばい傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、収益性より居住の快適性を重視する地域で、自己の居住用住宅取得を目的とする取引が中心である。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので取引の実態を反映し実証的である。本件標準地は、画地規模等から経済合理性に見合う建物の想定が困難で、収益還元法は適用できなかった。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、また当該地域の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市民病院に近い住宅地。特に価格に影響を及ぼす変動要因はない。

地域要因の将来予測

市民病院近くの住宅地域。熟成した住宅地域であり、今後も利用状況に大きな変動も無く現状で推移していくものと予測する。地価水準は横ばい傾向である。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、且つ対象地について敷地規模が小さく主たる需要者は収益性に着目しない。従って、比準価格のみによったが、当該価格は市場性を反映した妥当な価格であると判断の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅接近性に富む熟成した住宅地域。周辺に商業施設がオープン（平成28年4月）。

地域要因の将来予測

駅接近性に富む既成の住宅地域。周辺の工場跡地にホームセンターをキーテナントとする商業施設が平成28年4月オープン。住宅地への影響は少ないと思われ、地価は概ね横ばいで推移するものと予測。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、且つ対象地について敷地規模が小さく主たる需要者は収益性に着目しない。従って、比準価格のみによったが、当該価格は市場性を反映した妥当な価格であると判断の上、代表標準地であることからこの半年間の変動要因にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道沿いの路線商業地域であるが、店舗出店は旺盛ではなく、既存の店舗が大半で客足が減少し、地価も引き続き弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

郊外型路線商業地域として熟成しており、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。地価は緩い下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格については低層店舗の一棟貸しを想定して求めたが、既存の商業地域で賃貸需要が弱い上、路線商業地域としての建物規模にも限界があるため、低めに求められた。本件では規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅西側の津島神社へ通じる天王通り商店街の玄関口に存する。特に価格形成に影響を与える変動要因はない。

地域要因の将来予測

天王通り商店街への人通りは少なく空き店舗も多く見られる。将来動向については、地域の発展が見い出せない状況であり、住宅地と商業地の平準化が進むものと予測する。

価格決定の理由

収益性が重視される商業地であるが賃貸市場は個別性が強く又得られた収益価格は想定要素を多分に含むため流動的にならざるを得ない。従って、市場性を反映した取引価格より求めた比準価格を重視して、収益価格を参考の留めて、更に代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。