地域要因

中高層の事務所ビル、マンションが混在する商業地域である。良好な交通利便性や用途の多様性により需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、特段の変動要因は見受けられず、当面は現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は幹線・準幹線道路沿いの商業地域であり、比準価格は東区等の商業地の事例から試算されたもので市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗兼事務所を想定し査定したが、比較的に低位に試算され、収益性を中心として価格が形成されているとは言い難い。したがって、不動産市場の動向を踏まえた実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、金融緩和の影響もあって、当該地域の地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中低層の店舗等が見られる路線商業地域であり、需要者の中には収益性を重視する個人や法人も想定されるものの、当該地域の取引は、純粋な賃貸用建物の建設を目的とした取引は少なく、実需に基づく取引が中心である。以上の検討の結果、需要者の投資行動の適合性の観点より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、日銀の金融緩和策の影響による流動性増加から高度商業地の需要は増加基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係わるもので適格性を有している。需用者は上記のとおり大手法人等であるが、収益価格の前提となる賃料水準・空室率等は、長期的な将来予測を反映しづらいことから、収益価格は幾分低位に試算された。したがって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡を考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業中心地に近接し、都心居住を志向する単身者、DINKS世帯の住宅需要は旺盛である。土地取引も活発であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄東山線駅至近に位置し、利便性が高いことから、中高層の店舗兼共同住宅の建設が増えている地域である。地価は一般的要因の動向に左右されやすいが、当面は上昇基調にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。本件では地域の近年の市場動向を反映して店舗兼共同住宅の想定を行い、収益価格を適切に求めた。従って、比準価格と収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業域である。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

特段の地域的変動要因は見当たらず、当分は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は中高層事務所ビル等が見られる高度商業地域であり、比準価格は同一需給圏内の商業地域に存するの事例から試算したものであり実証的である。収益価格は、不動産を賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格である。本件では、高い希少性を有する地域であることから比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行い上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業集積の低い幹線道路沿いの地域であるが、都心部に近く、利便性もあり、需要は強含みである

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、東区内の普通・近隣商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られるが、店舗・事務所需要がやや低く、近年分譲及び賃貸マンションが増加している。本件では市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、当該地域は希少性が高く、依然として需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した高級住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。一方、共同住宅等の収益物件は散見されるが、自用目的での取引が中心であり、不動産の収益性よりも快適性が指向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域は共同住宅地として人気があり、マンション用地として需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、マンションディベロッパーが買主となった取引事例も考慮して試算を行ったため、市況を反映した価格となっているが、それぞれの取引の個別性が強く試算値そのものはばらついた。開発法による価格は、投資採算性を重視するマンションディベロッパーの視点に立った価格である。以上、需要者の投資行動の適合性の観点より、開発法による価格をやや重視するも、比準価格も関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り、決定した。

地域要因

近隣地域は鉄道駅徒歩圏内の住宅地域で、需要は比較的堅調である。地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

熟成度の高い既成の住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移すると予測する。都心に近く利便性に恵まれており需要は堅調である。地価水準は安定しており、横這いから緩やかな上昇傾向が当面継続すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地条件の制約により共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、他の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、当該地域は希少性が高く、依然として需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した高級住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。対象標準地周辺は賃貸物件が見られるが、住宅取得目的での取引が中心であり、不動産の収益性よりも快適性が指向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心に近く、マンション用地取得の動きも活発であり、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中区及び東区内の準高度又は普通商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られるが、店舗・事務所需要がやや低く、近年分譲マンションが増加しており、収益価格はやや低位に試算された。従って市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

事務所ビルを中心とする地域であるが、良好な利便性及び用途の多様性により、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場において生起した取引事例により査定しており、実証的な価格である。収益価格は事務所を想定し査定したが、比較的に低位に試算され、収益性を中心として価格が形成されているとは言い難い。したがって、不動産の市場の動向を踏まえた実証的な比準価格を重視して、収益価格を関連づけて、さらには代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心部におけるマンション分譲素地に対する需要は根強く、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

都心部におけるマンション用地の需要は堅調であるが、周辺地域のマンション分譲では、物件により状況が異なる傾向もみられる。

価格決定の理由

比準価格は、マンションの分譲素地等の事例を中心に試算しており、市場の実態を反映した価格である。一方で、開発法による価格は、投資採算性を重視するマンションディベロッパーの視点に立った価格である。したがって、両価格はいずれも信頼性を有する価格である。実証的な比準価格及び開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

準幹線道路沿いの利便性のよい商住混在地域である。周辺地域においてはマンション等の土地利用が目立っている。

地域要因の将来予測

地下鉄駅への利便性が良好な商住混在地域であることから、分譲、賃貸マンション適地へと推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は東区等の商業地域に存する事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗兼共同住宅を想定し査定した。周辺地域では自用目的の取引も散見されることなどから、収益価格は比較的に低位に求められた。したがって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、金融緩和の影響もあって、当該地域の地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、事業収支の観点から、賃貸需要との関係で効率的な共同住宅を想定することが難しいため、収益価格は試算しない。また当該住宅地においては収益性よりも快適性・利便性が重視されると考えられる。以上、検討の結果、需要者の投資行動の適合性の観点より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、当該地域は希少性が高く、依然として需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した高級住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。一方、共同住宅等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心であり、不動産の収益性よりも快適性が指向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の都心商業地であったが、マンション住宅地に転換しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映し、実証的な価格であるが、マンション素地取得に過熱感があり、適正な水準を見出しにくい状況である。一方、開発法によって求められた価格は、デベロッパー等の投資採算性に着目した手法であり、各種の想定が適正に行われた場合は他の試算価格の有力な検証手段となり得る。以上を勘案の結果、本件では開発法による試算価格を標準として、比準価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。