地域要因

太田川駅にほど近い既成の住宅地域で、区画整理事業の進展に伴い、利便性の向上が認められ需要も強含みであり、地価は若干上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅及び共同住宅を中心とする成熟した住宅地域であり、太田川駅周辺の区画整理も進行し利便性の向上が認められ、地価も若干の上昇傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地区画整理事業が行われている新興の地域で、新規出店する店舗等が見られ、商業地域として熟成が進んだ。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、東海市内の商業地の取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、収益性に着目した理論的な価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、収益性を重視すべき地域性にあるが、賃貸用の店舗等の大半は遊休地の土地活用で賃貸市場の成熟度が低いため、相対的に信頼性が高いと判断される比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、東海市の商業地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街区の整った住宅地域であり、最寄駅、商業施設等利便施設への接近性に優れ、需要は堅調に推移し、地価はやや上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする、ほぼ熟成した住宅地域で、最寄駅への接近性に優れる地域であり、今後も現状を維持し、地価は横ばいからやや上昇傾向にて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする区画整然としたほぼ熟成した住宅地域で、一部には未利用地も散見されるものの、現状を維持して、地価も概ね横ばいにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域要因に特段変動は認められなかったが、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は東海市のほぼ中央部に位置する路線商業地域で、今後も現状を維持して行くものと予測される。地価水準は当面横ばい傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

東海市役所に比較的近い県道沿いの路線商業地域で、収益物件も見られる地域ではあるが、取引は自用目的が中心である。比準価格は、東海市内の類似性のある路線商業地事例等から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方、収益価格は土地の価格に見合った賃料形成がされておらず、低く試算された。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を重視し、収益価格を参酌し、また代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。

地域要因

名古屋高速4号東海線は、近隣地域の陸運物流能力向上に貢献したが、重厚長大の臨海大工場地の物流手段の中心は海運。地域要因に大きな変化なし。

地域要因の将来予測

物流機能が北側隣接関連産業大規模工場地と有機的・機能的依存関係にある臨海大工場地。海外からの工場回帰傾向と現行金融政策の下では、大工場における従来の地価動向の転換点をもたらす可能性あり。

価格決定の理由

同一需給圏を含め、大規模工場地の賃貸市場は形成されておらず、その需要は、自用目的での取引による調達が殆ど。同一需給圏内の類似地域で収集されたのは、取引事例のみであり、大規模工場地の賃貸事例は皆無。よって、本件においては、比準価格を中心に鑑定評価額を査定する。即ち、比準価格に、現在の工業地の需給バランスと有効需要の制約の程度、単価と総額との関連を十分関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中央部の区画整理された住宅地域内に存し、地域要因に大きな変化はないが、地価は住環境を反映して、実需を中心に上昇傾向にあると認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心に共同住宅・駐車場等も見られる土地区画整理済の地域であり、現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、東海市中央部に位置し、アパート等の収益物件は散見されるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。従って、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は特に見られない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現在の住環境を維持するものと予測される。地価水準は、今後とも横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、取引事例比較法は周辺類似地域等を中心に信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、標準地は画地の形状及び画地規模による制約等より、有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

各種店舗等でほぼ熟成した路線商業地域であり、概して現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は沿道サービス業施設等で比較的繁華性も認められる。利用は自用の店舗等が支配的であり、収益目的としての市場は限定的である。従って、実証的な比準価格を中心に収益価格を関連付け、規準価格との均衡を計り、路線商業地域の市場動向を勘案し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり特段の変動要因はない。特に街路条件が劣り、需要の回復は認められず、当面底値水準の現状で推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域で今後も現状の住環境を維持するものと予測する。幅員狭小な街路が配置する地域で市内の需要回復基調の影響は受けないものと考えられるが、地価は底値水準にあり、横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅市場にあっては、需要者は居住の利便性、快適性に着目して不動産を選択する。近隣地域は、幅員狭小な街路の配置する住環境の良好でない既成の住宅地域で、需要は回復基調にないが、比準価格は、近隣地域と同じ既成住宅地域内で生起した取引事例を選択したうえで、規範性の高い事例を中心に査定したもので、市場参加者の価値判断に立脚し説得力を有するので、当該比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、要因に大きな変化はないが、地価は交通利便性や価格の値頃感を反映して、実需を中心に堅調に推移するものと認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心に共同住宅・空地等も見られる地域であり、現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、東海市南西部に位置し、アパート等の収益物件は散見されるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。従って、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。