地域要因

名古屋駅と金山駅に近い幹線道路沿いの商業地域である。地域南方で高層共同住宅の建築が見られたが、昨年から地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は商業地域として概ね熟成しており、都心に近い幹線道路沿いの商業地域であり回復基調の市場動向の影響を受けつつ、当面は現状維持で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、幹線道路沿いを中心に複数の取引事例から査定価格間の調整を経て決定されており、標準地の価格水準を示すものとして説得力が高い。対象近隣の商業環境や二極化する市場動向等から判断し、賃貸需要の中心はある程度規模のまとまった画地が中心である。従って、代表標準地との検討及び最近の市場動向も踏まえ、各手法の適合性や相対的信頼性の観点から、比準価格を重視しつつ収益価格を勘案して、上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域で特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は画地の状況並びに事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性が高い。標準地は快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で特段の変動要因はない。都心に近い鉄道駅徒歩圏という利便性に優れる立地から、地価は当面強含みで推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

住宅地にあっては、市場参加者は居住の利便性、快適性に着目して不動産を選択する。近隣地域は、鉄道駅徒歩圏にあって都心にも近接し、通勤、生活の利便性に優れる地域で需要は底堅いが、比準価格は、近隣地域内の不動産価格への影響が強いと認められるエリアに事例選択の範囲を絞るとともに、類似性の高い事例を選択し査定したもので、市場参加者の価値判断に立脚し説得力を有するので、当該比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

背後地にマンションが出現、それに対応して大型スーパも出店されたが、昔ながらの小売店を中心とする近隣地域には、その影響は殆ど及んでいない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域で、自用目的の信頼性のある多数の取引事例を収集した。一方、規範性が高く適格性のある賃貸事例は少ない。近隣地域には賃貸物件も所在するが、地主の土地有効利用目的のものが多い。この評価の基礎となる資料の量及び質を総合的に比較検討した結果、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、単価と総額との関係に配慮し、代表標準地からの秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、都市部における地価上昇の影響を受け、当地域も地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

店舗、事務所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。周辺地域は特別の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現下の取引事例により試算したものであり、実証的な価格である。一方収益価格は賃貸想定による収益性の観点から試算した価格である。賃貸店舗兼事務所等の収益物件が一部に見られるが、賃貸需要は弱く、専ら事業者等の自己利用目的の取引が中心である。よって、これら需要者は周辺の取引水準を参考に取引される傾向が強いことから、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、事務所、店舗、住宅等が混在する近隣商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は名古屋市中区の幹線道路の背後の事例から求められており、規範性が高い。以上の検討の結果、需要者の投資行動の適合性の観点より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

名駅地区外縁部にあって環境条件に劣るエリアであるが、名駅地区に対する一層の需要増及び納屋橋東再開発への期待もあって地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中層事務所ビルが多い中にラブホテル等が混在する地域。堀川を挟んで近接する納屋橋東地区再開発による波及効果が期待されるエリアであるが、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、名駅南地区を中心に代替競争性が高い事例を採用して査定した実証的な価格である。収益価格は、実態に即した事務所ビルを想定の上査定したが、地域内では自用目的での取引も多く、かかる場合、需要者は収益性や投資採算性を必ずしも重視するわけではなく、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、他の標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、景気の回復傾向を受け地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地域であり、「ささしま地区」で開発が進んでおり、やや発展的に推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、自己の業務用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性がやや劣る幹線道路沿いの商業地であるが、名駅地区を中心とした地価上昇の影響を受けて、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

距離的に近いささしまライブ24も開発が進行中で、新たなまちづくりが進んでいるが、当該地域への波及効果についてはあまり目立つものはない状況である。

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件の新築の動きも見られる。とはいえ、駅からやや距離があり、実際に収益性を把握する場合には、保守的に試算せざるを得ず、収益価格はやや低い結果となった。実際に収益性を中心として取引されているとは言い難く、実需に基づく取引の比重が依然として大きい。したがって、実際の市場を反映している比準価格を重視し、収益価格を考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名駅に徒歩圏でかつ周辺ターミナルビル駅建て替え計画の具体化で地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名駅高度商業地に存しかつ標準地に近い事例を収集しており、事例数は少ないが実証的な価格としての規範性は高いと判断される。収益価格は、市場参加者は収益性に即した投資判断を行うことから高層店舗兼事務所を想定して試算した結果 賃料の上昇、投資利回りの低下傾向から比準価格との開差は縮小しつつある。調整は現下のマーケットでの比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は見られないが、都心に近接する利便性から、住宅需要も強く地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例により試算され、市場性を反映した実証的な価格である。市場参加者は自己使用目的の取引が主であり、取引水準を指標に決定されることから、比準価格の規範性は高い。一方収益価格は収益性の観点から求められる価格であるが、標準地の画地規模、経済合理性の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的なため収益価格の試算は断念した。よって比準価格を重視し、代替関係にある標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、都市部における地価上昇の影響を受け、当地域も地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

大須エリアの熟成した商業地域であり、旧来からの物販店、飲食店等が集積し知名度は高い。現状は中低層の店舗ビル等が多いが、今後は上層階を住居系用途を配した店舗兼共同住宅等の高度利用が進むものと予測される。

価格決定の理由

市場参加者は実際の取引価格に加え、対象不動産の収益性・投資採算性をも重視して取引される傾向にある。比準価格は実際の取引事例により比準したものであり、市場の実態を反映された実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回り等の各諸元について、対象不動産の地域性や個別性を反映して求めることができた。以上より実証的な比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

目立った地域要因の変動はないが、周辺地域の再開発や中心商業地の地価上昇の影響により地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名駅南地区やその周辺の商業地域の事例を採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。近隣地域は自用の事務所や併用住宅が多く、地価水準に見合う賃料を徴収できないことから、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の最大の特徴、名古屋駅までの所要時間4分の尾頭橋駅へ徒歩10分という利便性のため、再開発分譲住宅が多く、市場選好性も増大している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域で、自用目的の信頼性のある多数の取引事例を収集した。一方、規範性が高く適格性のある新規賃貸事例は少ない。低層共同住宅が所在するも、地主の遊休土地有効利用目的がほとんど。しかも、標準地の画地条件を、経済的合理性の観点から考察した結果、収益価格の把握を断念している。従って、試算価格である比準価格に対し、単価と総額との関連等を勘案し、代表標準地からの秤量的検討を加えて、鑑定評価額を上記の通り決定した。