地域要因

居住環境、利便性等から需要は堅調。地域要因に大きな変化は無いが、一般的要因の影響を受け地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は無く、今後も低層の住宅地域として推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、用途的類似性を有する周辺の住宅地域において生じた取引を基礎としており実証的である。周辺地域は低層の戸建住宅を中心とした標準的な居住環境の住宅地域を形成しており、収益性に着目した取引よりも居住の快適性が重視される自用目的の取引が多い地域であることを考慮し、本件では比準価格を中心に検討を行い収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西片地区の閑静な住宅地域であり、需要は堅調である。区内の住宅地域の中で競争力は高い。

地域要因の将来予測

中規模以上の住宅が多い環境良好で閑静な住宅地域である。今後も土地の細分化はあまり進まず、現状の敷地規模のまま居住環境を維持しつつ推移すると予測される。需要は強く、地価水準は堅調に推移している。

価格決定の理由

近隣地域に賃貸マンション等も見られ、地域性を反映した賃貸事例に基づく収益価格が試算されたが、収益性を十分に反映できずに低位に試算されることが多い。近隣地域内では持家需要として売買されるケースが多いので、取引の実態を反映した同一需給圏内の取引事例による比準価格を標準に、賃貸を想定した収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境、地域的ブランド力等から需要は堅調で地域要因に大きな変化は無く、一般的要因の影響を受け地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

居住環境の良好な住宅地域であり、地域要因に特段の変化は無く、今後も同様の住宅地域として推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似の住宅地域において生じた取引を基礎としており実証的である。周辺地域は低層の戸建住宅を中心とする、居住環境の良好な住宅地域であり、収益性に着目した取引よりも居住の快適性が重視される自用目的の取引が多い地域であることを考慮し、本件では比準価格を中心に検討を行い収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

文京区北東部の既成住宅地域として熟成しており、堅調な住宅需要に支えられ地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模の一般住宅が多いが、比較的グレードの高いアパートや、賃貸マンションも見られる地域である。居住の快適性を重視した住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地の細分化に伴い、総額との関係から土地価格が高値で取引されている。

地域要因の将来予測

地域要因について特段の変動が認められないため、今後も低層住宅地域を維持していくものと思料する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模の住宅地が多くみられる区画整然とした住宅地域である。比準価格は、代替競争関係が成立する類似地域の取引事例より求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、共同住宅を想定して求めたものの、対象標準地規模での賃貸需要はやや弱い。需要者は、自用目的での取引が中心と判断されるため、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

本郷通り沿いで最寄駅への利便性に優れたマンション適地であり、底固い需要に支えられ、周辺地域の地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規模大の事例が乏しいため、広範囲に周辺の利用状況等が類似する事例を採用して試算した。開発法による価格は開発事業者の投資採算性に着目して査定した。周辺地域の新築マンション及びその用地に対する需要は底堅く人気のある地域であるから、試算価格の調整に当たっては、比準価格と開発法による価格を相互に関連づけ、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域としての熟成度が高く、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

文京区内の低層一戸建住宅、共同住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内より収集した取引事例により取引事例比較法を適用して得た比準価格は市場性を反映し試算精度の高い価格である。近隣地域には小規模な共同住宅も見受けられるが、基準容積率も低く収益性を選択の主標とするものとは認めがたい。よって、本件においては、取引事例比較法に相対的な規範性があるものと判断し、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

旧来からの住宅地で特に地域要因に変動はないが、一般的要因の影響により、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺にアパート等も見受けられるが、自用の一般住宅としての利用を前提とした取引が中心の地域である。以上により、収益性の価格形成に対する影響がやや希薄な地域であるため、取引の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量のうえ、単価と総額との関連、地域の動向等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

文京区に隣接し、また利便性もあり、人気の高い地域であるが、既成の低層住宅地域であり、格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、根津駅徒歩圏の低層住宅地域であり、今後とも現況を維持するものと予測する。地価水準は、利便性の高い地域であり、やや上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

取引事例比較法においては、より規範性の高い事例を中心に比準価格を求めた。一方、近隣地域周辺においては共同住宅等も見られるが、賃貸物件に対する需要は、土地価格に見合うほど強いとはいえず、居住の快適性を重視する自用目的での取引が支配的である。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。