地域要因

本郷通り沿いで最寄駅への利便性に優れたマンション適地であり、底固い需要に支えられ、周辺地域の地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規模大の事例が乏しいため、広範囲に周辺の利用状況等が類似する事例を採用して試算した。開発法による価格は開発事業者の投資採算性に着目して査定した。周辺地域の新築マンション及びその用地に対する需要は底堅く人気のある地域であるから、試算価格の調整に当たっては、比準価格と開発法による価格を相互に関連づけ、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの住宅地で特に地域要因に変動はないが、一般的要因の影響により、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺にアパート等も見受けられるが、自用の一般住宅としての利用を前提とした取引が中心の地域である。以上により、収益性の価格形成に対する影響がやや希薄な地域であるため、取引の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量のうえ、単価と総額との関連、地域の動向等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境、利便性等から需要は堅調。地域要因に大きな変化は無いが、一般的要因の影響を受け地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は無く、今後も低層の住宅地域として推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、用途的類似性を有する周辺の住宅地域において生じた取引を基礎としており実証的である。周辺地域は低層の戸建住宅を中心とした標準的な居住環境の住宅地域を形成しており、収益性に着目した取引よりも居住の快適性が重視される自用目的の取引が多い地域であることを考慮し、本件では比準価格を中心に検討を行い収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

文京区北東部の既成住宅地域として熟成しており、堅調な住宅需要に支えられ地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模の一般住宅が多いが、比較的グレードの高いアパートや、賃貸マンションも見られる地域である。居住の快適性を重視した住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本駒込地区の高台の住宅地域であり、需要は堅調である。区内の住宅地域の中で競争力はある。

地域要因の将来予測

住宅地として熟成しており、規模のまとまった敷地は徐々に中層マンション化が進むものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に賃貸マンション等も見られ、地域性を反映した賃貸事例に基づく収益価格が試算されたが、収益性を十分に反映できずに低位に試算されることが多い。近隣地域内では持家需要として売買されるケースが多いので、取引の実態を反映した同一需給圏内の取引事例による比準価格を標準に、賃貸を想定した収益価格を関連づけ、代表標準地との規準した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

白山地区の閑静な住宅地域であり、需要は堅調である。区内の住宅地域の中で競争力に変動はない。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。景気は回復しており地価の上昇傾向は続いている。

価格決定の理由

近隣地域に賃貸マンション等も見られ、地域性を反映した賃貸事例に基づく収益価格が試算されたが、収益性を十分に反映できずに低位に試算されることが多い。近隣地域内では持家需要として売買されるケースが多いので、取引の実態を反映した同一需給圏内の取引事例による比準価格を標準に、賃貸を想定した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ブランド力を有する千駄木地区の優良住宅地域で需要は底堅く、地価上昇は継続している。

地域要因の将来予測

需要は底堅く、熟成した優良住宅地として今後も推移していくものと予測されるが、周辺では敷地規模の大きい住宅地は細分化される傾向が認められる。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目した価格で取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益性に着目した価格で収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求められているが、主たる需要者は収益性よりも居住の快適性等を重視する傾向にあり収益価格は低位となった。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。