地域要因

住環境が良好な住宅地で、都心や文教施設の利便性が高く、需要は根強い。成熟した住宅地で格別な地域要因の変動は見当たらない。

地域要因の将来予測

区画規模が比較的大きい閑静な住宅地で、低層の共同住宅が多く見られる。住宅地として成熟しており、今後も現状の土地利用を維持して行くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い取引事例から求めたもので市場性を反映した価格で、収益価格は、地域の適正な賃貸水準や還元利回り等を前提に求めた理論的な価格である。対象標準地が存するのは低層の住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性や資産価値を重視して取引される地域である。以上から、市場の実態を反映した比準価格を重視し、理論的な収益価格も比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

文京区北西部の標準的な住宅地域であり、安定的な実需が認められる。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を主体とする既成住宅地域であり、地域特性を変化させる要因は特に無く、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

都心への接近性が良好なため共同住宅も見られるが、居住の快適性・利便性が重視されて価格形成がなされる住宅地域である。比準価格は、地域特性が類似した事例を採用し、事例の特徴に応じた関連付けを行って試算したもので、市場の実勢を反映して説得力を有する。近隣地域においては自用目的の取引が中心であるので、実証的な比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

閑静な住宅地として熟成している。地域要因に特段の変動は見られないが、転売されることにより細分化される傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模の低層住宅を中心とした閑静な住宅地で、今後も現状のような住宅地として推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

対象標準地は、画地規模の大きい一般住宅の多い住宅地域内にあり、土地取引は建売用地以外は収益用目的での取引は少なく、自用目的での取引が多い。従って需要者は居住の快適性を重視して購入物件を決定している。鑑定評価額の決定に当たっては、市場動向を如実に反映している比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

利区画整然とした住宅地域で、東京メトロの有楽町線、副都心線の2路線が利用できる、良好な交通接近条件も寄与し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

良好な住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、駅接近性に恵まれており、共同住宅も見受けられる住宅地域であるが、自己所有目的の取引が中心であると認められる。近隣地域と類似の周辺地域から、多数の取引事例が得られたので、実証的で、説得力を有する比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR大塚駅南口の複合商業施設が完成したほか、南口駅前広場・地下駐車場の整備が進められており、地域は発展的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は5事例を採用し、規範性の高い事例を中心に決定しており説得力を有する。一方、収益価格は方式の有する着実性等からやや低位に求められたが、対象標準地の最有効使用や想定される需要者には収支採算性を重視する投資家等も想定されることから、斟酌すべき価格と思料する。よって、本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地の前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

豊島区全般的なオフィス需要の減少に伴う収益性の低下は否めないが、投資物件用地の需要は堅調であり、地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は小売店舗、飲食店舗等が多い商業地域で、格別の変動要因はなく、しばらくの間現状を維持するものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の小売店舗、飲食店等が混在する普通商業地域である。自用の物件と賃貸物件の比率は同程度で、収益性も求められる商業地域に所在するので、比準価格、収益価格を適切にウェイト付けし、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣では商業施設が開業したほか、区役所新庁舎移転も完了し、客足の流動性の変化及び増加が期待される。

地域要因の将来予測

繁華な商業地域に位置しており、周辺での複合施設の開業を始めとして、今後徐々に収益性を高めつつ推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

やや広域的観点から収集した事例を基礎として比準価格を試算したが、高度商業地の取引市場を反映している点で実証的である。また収益価格はやや低めに試算されたが、対象標準地は高度商業地域に位置し需要者は収益性を指標として意思決定する傾向にあることを考慮の上、本件では比準価格及び収益価格を関連づけるとともに、周辺における標準地の価格水準等をも考慮し鑑定評価額を決定した。

地域要因

中層マンションの中に戸建住宅や空地も見られる住宅地域。今後は建替等により画地の高度利用化が進むものと思われる。

地域要因の将来予測

中層マンション等が建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域で、今後は小規模画地の集約化及び高度利用化が進むものと思われる。なお、地価は上昇傾向にて推移している。

価格決定の理由

標準地と同じ広幅員の街路沿いの事例が少なく細街路沿いの事例をも採用せざるを得なかったが、補修正及び要因比較は適正に行われており、比準価格は標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、近隣周辺には数多くの賃貸物件が存するが、収益性よりも居住の快適性を重視して価格が形成される住宅地の評価なので収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR山手線駅徒歩圏に存する、既存の混在住宅地域である。利便性が良好なため安定した需要が認められ、地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅及び共同住宅、事務所等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内において実際に取引された事例を基に試算しており、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し試算した。当該地域は駅接近条件が良好なため事務所や共同住宅も見られるが、賃貸収益を見込んだ投資案件は少なく、自用目的の取引が中心である。よって、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗・事務所ビルの建ち並ぶ商業地域で、上層階の事務所需要は減退しているが、1階店舗の需要は根強い。また、店舗付共同住宅も見受けられる。

地域要因の将来予測

JR大塚駅北口に近い商業地域であるが、駅南口でJRの駅ビルが平成25年9月に竣工・オープンした。大塚駅の利便性は高まったが、対象標準地の存する北口商業地域は相対的な衰退が懸念される。

価格決定の理由

商業地の取引事例は件数が少なく、位置・形状・環境等により乖離が大きく、価格形成要因の検討を慎重に行った。比準価格は、大塚駅周辺の取引事例を中心に選択して査定したもので、市場性を如実に反映した説得力のある価格である。また、収益価格は店舗兼事務所が最有効使用であることを考慮すれば重視すべき価格といえる。従って、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、周辺に存する他の公示価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり、交通接近条件や、環境条件に恵まれており、一般的要因の影響もあり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

良好な住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、駅接近性に恵まれており、共同住宅も見受けられる住宅地域であるが、自己所有目的の取引が中心であると認められる。近隣地域と類似の周辺地域から、多数の取引事例が得られたので、実証的で、説得力を有する比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。