地域要因

浦賀駅から徒歩圏の高台に所在し、需要の減退に伴い、地価はやや減退傾向にある。地域要因に変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は住環境の熟成した高台の住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、今後ともほぼ現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は快適性・利便性を重視する住宅地域であるため、居住目的の取引が多い。小規模アパート等が混在するものの収益目的の土地取引は少なく、自己使用目的が取引の中心である。同一需給圏内の比較的時点の新しい規範性を有する事例から比準価格が求められたので、これを重視し、収益価格を比較考量し、現在の不動産市場動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台の熟成した分譲住宅地域であるが、交通接近性がやや劣るため、地価は下落傾向が続いている。地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

高台に位置する住環境の熟成した既成分譲住宅地域である。交通利便性のやや劣る地域であることから、地価は今後も下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅の多い地域であり、賃貸の需要は少なく、新規にアパートを建設する事例はほとんど見受けられない。家賃水準が低下傾向のため、収益価格は低位に求められた。自用目的での取引が中心であり、規範性のある取引事例より求められる比準価格が実証的である。よって、比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏の高台に存する区画整然とした住宅地域である。地域的な変動要因は特に見当たらない。

地域要因の将来予測

中規模画地を中心とした住宅地である。建築協定の存在も相まって良好な居住環境を有する住宅地として、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は収益性より居住の快適性が重視される建築協定が締結された高台の分譲住宅地域に存し、賃貸需要は弱く収益価格は低位に求められた。一方、比準価格については、標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は依然として弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が整然と建ち並ぶ高台の住宅地域で、当該地域はアパート建築不可等の制約を有する地区計画が設定され、自用目的の戸建住宅が中心で、賃貸事例は転勤等による定期借家の事例が見られる程度である。以上のことから、市場性を反映し実際の取引に基づく比準価格を重視し、定期借家等が散見される程度で低位な値となった収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

建築協定により土地の細分化が行われず良好な環境が維持されてきた。一方で取引総額が嵩み需要はやや弱く、地価もやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は依然としてやや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

 建築協定によって共同住宅が建築できない上、それ以外の賃貸事例は転勤等による定期借家の事例が見られる程度であり、結果として賃料水準は低位にあり、比準価格に比して収益価格は低くなった。専ら自用目的の取引が中心の地域であることから試算価格のうち比準価格の信頼性は相対的に高いと判断される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大部分が徒歩圏である市南東地区においてバス便地域であるために、需要は少ない。古くからの既成分譲地で、起伏・高低差が多く利便性はやや劣る。

地域要因の将来予測

丘陵地を開発した住宅団地として熟成しており、価格に影響を及ぼすような変動要因はないので、当面現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

市南東部及び南部の住宅地の取引事例・賃貸事例を収集・分析し、適切な試算価格が得られた。戸建住宅を中心とする地域であるが、アパート等の賃貸物件も散在している。しかし土地価格に見合う賃料が授受できておらず結果として収益価格は低めに求められた。自用目的の取引が中心であることから、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

丘陵地の住宅地域であるが、住環境は良好である。地域要因に変動は見られないが、宅地需要は弱含みで、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

丘陵地に開発された住宅地域として成熟しており、住環境は良好である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は主として一般住宅の敷地としての利用を目的とする取引事例により規範性の高い価格が求められた。一方、収益価格は賃料水準が低位な地域であるため比準価格と比較し低く求められた。住宅地域においては収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視されると考えられる。したがって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

二極分化が進む中で利便性低位な地域の需要は年々減退傾向にあり、横須賀市西部の地価は引き続き弱含みの傾向を示している。

地域要因の将来予測

ほぼ成熟した既成住宅地域であり、一部で区画割が見られる可能性があるほかは、特段の変動要因も見当たらないため、当面の間は現環境を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、元本と果実との相関関係がやや希薄であるため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性、利便性を志向し、自用目的での取引が主体となる住宅地域であるので、市場性を反映し実証的かつ説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅までバス便を要する地域で、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の分譲住宅地域であるから、居住の快適性を重視する自用の戸建住宅が多く、最寄駅からやや距離があることもあり、アパート等の賃貸物件はあまり見られない地域である。以上のことから、実際の取引を反映し、住宅地で説得力が高いと言われる比準価格を重視し、賃貸事例が少ない場合に説得力に乏しい収益価格を比較考量して、さらに、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり、鑑定評価額を決定した。

地域要因

高台の閑静な住宅地であるが、最寄駅までのアクセスが悪く、高齢化（高齢化率42．3％）や人口減少が続き、土地の需要は減少傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

高台の分譲地で駅距離があるため、貸戸建等は見られるが共同住宅等は少なく、自用物件が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的が主で、収益性より居住の快適性・利便性が重視される住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

バス圏の既成住宅地域で交通利便性が劣るため、同一需給圏内における選好性は弱く、地価下落は継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 標準地は一般住宅を中心とする既成住宅地域に存しており、共同住宅等の収益物件は少なく、自己使用目的の居住用不動産が物件取引の中心となっている。よって、不動産に対する有効需要を反映した比準価格の規範性は高く、収益性を反映した収益価格の相対的信頼性はやや劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。