神奈川県横須賀市鴨居２丁目１５７番９８(浦賀駅・馬堀海岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
97,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横須賀市鴨居２丁目１５７番９８(神奈川県横須賀市鴨居２−５０−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を97,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横須賀市鴨居２丁目１５７番９８ |
| 住居表示 | 鴨居２−５０−３ |
| 価格 | 97,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 浦賀、1,700m |
| 地積 | 150㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパートが混在する分譲住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
江蔵耕一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 江蔵耕一 |
|---|---|
| 価格 | 97,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 東側で道路に接している画地で、日照、通風等が比較的優れている。個別的要因に特に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 大部分が徒歩圏である市南東地区においてバス便地域であるために、需要は少ない。古くからの既成分譲地で、起伏・高低差が多く利便性はやや劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 丘陵地を開発した住宅団地として熟成しており、価格に影響を及ぼすような変動要因はないので、当面現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京浜急行線沿線（一部にJR横須賀線の沿線も含む）で、概ね横須賀市南東部及び南部に位置する住宅地域。需要者の中心は三浦半島地区に居住する1次・2次取得者で、横須賀市居住者が大半を占めている。都内通勤の限界圏であるため、都内通勤者の需要は少ない。旧分譲地の再分割による建売住宅の販売も多く見受けられる。土地は150㎡程度で1300∼1800万程度、新築の戸建は2700万以下の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調で推移する。海外リスクは懸念されるが、個人消費は総じて底堅く、企業収益の改善等が見られるが不透明感は残る。 |
大久保芳男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大久保芳男 |
|---|---|
| 価格 | 97,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 細分化された建売住宅が見られるが、対象不動産の個別的要因に格別の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 浦賀駅からバス便に頼らざるを得ない住宅地域のため、利便性が劣ることから需要は弱く、地価は依然として下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来の閑静な分譲住宅地域だが、バス便の傾斜地に所在し、生活利便性に劣るため需要は弱く地価も下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、京急線及びJR横須賀線沿線の横須賀市南部の住宅地域である。需要者の中心は30∼40代の1次ないしは2次取得者で、横須賀市や三浦市からの居住者が多い。比較的良好な住宅地域であるが、最寄駅である浦賀駅までバス便に頼らざるを得ず、地縁的選好性に左右され、外部からの流入は少なく、需要はやや弱い。更地150㎡で、1，500万円前後、新築戸建は、総額2，500万円∼2，800万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は、一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。雇用・所得環境の改善が続き、緩やかに回復していくことが期待される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 未固結堆積物半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2460223 北緯 139度7298007 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
浦賀駅(地価相場 122,500円/㎡)馬堀海岸駅(地価相場 129,000円/㎡)久里浜駅(地価相場 112,000円/㎡)京急大津駅(地価相場 126,000円/㎡)新大津駅(地価相場 129,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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