地域要因

最寄駅まで徒歩3分程度の閑静な品等上位の住宅地域であり、供給は少ないことから根強い需要と相まって地価は強含んでいる。

地域要因の将来予測

井の頭公園背後の環境良好な住宅地域で、画地規模の大きな既成住宅が多く、地価はやや上昇傾向である。

価格決定の理由

中規模の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、市場参加者及び投資採算性の観点から共同住宅の想定は現実性に欠けるため収益価格は試算しなかった。住宅地としての快適性に着目した自用目的が取引の中心であるので、居住目的の戸建住宅地の取引事例から比準した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

吉祥寺駅徒歩圏の環境の良い住宅地であるため、底堅い需要が見込まれる。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ品等の良好な住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。希少性が高いため、地価は当面上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視した自己使用目的での取引が一般的であるため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は類似性の高い取引事例を採用し比較検討を行っており、信頼性は高い。本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

吉祥寺駅周辺においては、京王吉祥寺駅再開発ビルが竣工したので、市況は活発であり、賃料も上昇していることから、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は吉祥寺駅南口の駅前商業地域である。小規模店舗ビルを中心に成熟した商業地域であるが、近年、駅再開発ビルの竣工などインフラ整備が進んでおり、さらに旺盛な需要が見込まれるものと予測される。

価格決定の理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人であるので、市場データの揃った賃料や還元利回り等の指標については規範性が高いと考えられる。一方、採用した取引事例はその収集の範囲が広域的であること、商業地の個別性が強いこと等を考慮した結果、市場の実態をより反映する収益価格を標準とし、比準価格を関連づけ、更に前年標準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を以上のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められないが、当該地域の地価は若干の上昇傾向と思われる。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として成熟しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の戸建住宅が中心であり、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される。従って、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみを適用した。求められた比準価格について、武蔵野市及び三鷹市の優良住宅地の価格水準及び取引の動向、更には区部城南・城西地区の優良住宅地の価格水準、規準価格との均衡にも留意して検討を行ない、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にないが、地域限定の需要の強さから、地価水準は都区内城南・城西地域の優良住宅地と比肩しており、地価の上昇が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は優良で閑静な住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。住宅地の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は収益性よりも快適性を重視する容積率の低い第一種低層住居専用地域にあり、収益物件も散見されるが、土地価格に見合う収益は得られないことから、自用目的での取引が中心である。よって収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみにより市場の実態を反映する実証的で信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ城南地区等の優良住宅地の価格水準のバランス及び価格変動率を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

吉祥寺駅徒歩圏で利便性、居住環境ともに優れ、人気が高い。供給が少ない反面、需要は根強く、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として成熟しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の戸建住宅が中心であり、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される。従って、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみを適用した。求められた比準価格について、武蔵野市及び三鷹市の優良住宅地の価格水準及び取引の動向等、更には区部城南・城西地区の優良住宅地の価格水準、規準価格との均衡にも留意して検討を行ない、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅の利便性に優り、繁華性にも優る商業地としての地域的特性を有し、地価は強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

繁華性に優る商業地域であり、需給は堅調に推移している。当面現状の上昇傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域が繁華性に優る商業地域であり、特に低層階において店舗の需要が堅調となっている。取引に当たっては、代替競争不動産との市場性及び投資採算性が共に重視される傾向にある。やや広範囲に亘って収集したものの市場性を十分反映した比準価格の相対的信頼性は高く、想定項目はやや多いものの投資採算性を十分反映した収益価格の妥当性も高い。以上により比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 建物の建て替え等は見られるが、規模等も含めて大きな変動要因はない。市況は全体的には上昇傾向を呈している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は小中規模の店舗、事務所ビルにマンション等であり、収益物件も多いが、主体としては自用物件が中心である。比準価格は繁華性の高い等の類似性の高い地域から試算されており、実証的で信頼度が高い。収益価格は理論的な価格であるが、想定条件も多く、やや二次的な性格を有している。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近接する商業地で需要は底堅く推移している。希少性を反映し地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

飲食店街として熟成した地域であり、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域においては自己使用及び投資を目的とした需要が見込まれる。比準価格の査定にあたっては吉祥寺駅周辺と価格水準が均衡している商業性のある地域から収集した。収益価格は投資採算性を把握し得る理論的価格である。対象標準地の需要者は自己使用目的と投資目的のいずれも見込まれるため、市場の動向を反映した比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められないが、当該地域の地価は若干の上昇傾向と思われる。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として成熟しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の戸建住宅が中心であり、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される。従って、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみを適用した。求められた比準価格について、武蔵野市及び三鷹市の優良住宅地の価格水準及び取引の動向等、更には区部城南・城西地区の優良住宅地の価格水準、規準価格との均衡にも留意して検討を行ない、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

三鷹台駅徒歩圏に所在するうえに、住環境も良好な住宅地域であるので、需要は底堅く、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は最寄駅から徒歩圏内に存する住宅地域である。周辺地域を含め環境は熟成しており、地域の状況に影響を与えるであろう特段の地域要因はない。よって、今後も現状を維持して推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、地主建設による共同住宅等の収益物件もみられるが、戸建住宅が中心となる地域である。当該地域においては、自己の居住目的が取引の中心となっており、需要者は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、近隣地域等における土地取引の状況等を参考にして取引意思を決定する。よって、実証性のある比準価格を採用し、更に代表標準地及び前年標準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を以上のとおり決定した。

地域要因

井の頭公園駅からやや距離のある住宅地域であり、地域要因に大きな変化はないが、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

当分の間は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は自用目的での取引が中心の住宅地であり、収益性よりも周辺での取引価格が価格決定における主要な指標とされることから、本件では収益還元法は非適用とした。よって、市場の動向を反映した実証的な比準価格を採用のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。