地域要因

ユーカリが丘駅徒歩圏内の成熟した戸建住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動はない。地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域で、地域要因の特別な変化は認められず、今後も現状のまま推移すると予測される。地価水準は需給が比較的安定しているため、横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地はユーカリが丘駅から南東方に位置する第1種低層住居専用地域内の住宅地域であり、居住の快適性等の住環境を重視した取引が中心で、投資採算性に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。また、自己使用目的での取引が大半であり、類似地域等における信頼性の高い取引事例を収集し得たため、本件においては比準価格を採用して収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

志津駅徒歩圏内の成熟した戸建住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動はない。地価は弱含み傾向である。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域で、地域要因の特別な変化は認められず、今後も現状のまま推移すると予測される。市況を踏まえ、地価は横ばいから弱含み傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は第1種低層住居専用地域内の住宅地域であり、近隣地域は戸建住宅が標準的な住宅地域であるため収益価格は試算しない。また、自己使用目的での取引が大半であり、類似地域等における信頼性の高い取引事例を収集し得たため、本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

志津駅前の通り沿いの商業集積や繁華性の高くない商業地であり、特に大きな地域要因の変動はない。地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

志津駅に近接する近隣商業地域である。繁華性がやや乏しいもののしばらくは現状のまま推移していくものと予測する。地価は立地条件等を踏まえ、横ばい傾向であると予測する。

価格決定の理由

対象地は志津駅に近い商業地域で、選択した事例は同一需給圏内の広範囲の商業地の事例を収集し得たことから比準価格の信頼性は高い。当該地域は繁華性も低く、収益性に着目した取引はほとんど見受けられないため、収益価格の信頼性は劣る。本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

志津駅から徒歩圏内の成熟した戸建住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域であり、地域要因の変化は認められず、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は周辺地域に比べ需要は弱いため、やや下落傾向で推移するものとが予測される。

価格決定の理由

標準地は志津駅から南東方約1kmに位置する第1種低層住居専用地域内の住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見受けられないため、収益価格は試算しない。また、自己使用目的での取引が大半であり、類似地域等における信頼性の高い取引事例を収集し得たため、本件においては比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心にほぼ熟成しており、特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域で、特段の変動要因もないことから今後とも現状である一般住宅地として推移するものと予測する。価格は、周辺地域に比べ需要が弱いことから、やや弱含み傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、居住の快適性が重視される地域的特性等から判断して賃貸住宅の経営は困難であり収益価格は試算しない。自己使用目的の取引が中心であり、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得たため、これにより求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因について特段の変動はない。私鉄駅徒歩圏内にある住宅地域である。地価は弱含みで推移した。

地域要因の将来予測

地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は概ねやや弱含みから横ばい圏内で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し求められたもので、実証的であり信頼性は高い。近隣地域は戸建住宅が標準的な住宅地域であり、経済的合理性を有する賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念したが、やむを得ない。また、近隣地域内の土地取引は自己使用目的の取引が主体である。したがって、信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因について特段の変動はない。国道沿いの商業地域である。地価は横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し求められたもので、実証的であり信頼性は高い。収益価格は、投資採算性に着目した価格で、理論的であり、現に賃貸借の用に供されている不動産については有用性が高い反面、想定の要素があることも否定できない。また、同一需給圏内においては、自己利用目的の需要者が中心である。したがって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅徒歩圏となる大規模団地内の住宅地域であり、特別な地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域とその周辺は、最寄り駅に近いためアパート等の収益物件も見られるが、対象標準地の地積を考量した場合、投資採算性に見合う賃貸用建物の想定が困難であること及び自用目的での取引が支配的な地域であることを考量し、収益還元法は非適用とした。従って、実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心にほぼ熟成しており、特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域で、熟成しており、今後とも現状である戸建住宅地として推移するものと予測する。価格は地域要因に大きな変動はなく、環境良好で需要があることから、概ね横這い傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

アパートも見られるが戸建住宅を中心とした住宅地域であり、画地条件や居住の快適性が重視される地域的特性等から判断して賃貸住宅の経営は困難であり収益価格は試算しない。自己使用目的の取引が中心であり、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得たため、これにより求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した一般住宅地域で特別な変動要因はなく、一般的要因の影響で地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

高齢化が進む古い大規模住宅団地で、特に地域要因の変動はないが、需要が減退しており地価は下落傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は近隣及び周辺類似地域における信頼性の高い取引事例から試算されたもので、市場性を十分に反映し規範性は高い。収益価格は当該地域の地域的特性から求めることができなかった。当地域は自己使用目的の取引が主体であることから、本件では比準価格を妥当な価格と判断してこれを採用し、代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因について特段の変動はない。私鉄駅からやや距離のある住宅地域である。地価は概ね横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は概ね横ばい圏内で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し求められたもので、実証的であり信頼性は高い。近隣地域は地区計画により共同住宅等の経済的合理性を有する賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念したが、やむを得ない。また、近隣地域内の土地取引は自己使用目的の取引が主体である。したがって、信頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からやや距離のあるものの徒歩圏内の成熟した戸建住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域で、地域要因の特別な変化は認められず、当面は現状を維持するものと予測される。駅からやや距離がある古い住宅団地であるため需要は弱含みで地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は志津駅から南東方に位置する住宅団地に存し、アパート等も殆ど見受けられず経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格は試算しない。また、居住の快適性等の住環境を重視した自己使用目的での取引が主で、類似地域等における信頼性の高い取引事例を収集し得たため、これによって求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

志津駅徒歩圏内の成熟した戸建住宅地域で、大きな地域要因の変動はない。住環境が優れるため需要は堅調で、地価は若干の上昇傾向である。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域で、地域要因の特別な変化は認められず、今後も現状のまま推移すると予測される。地価は需要が安定してきていることから緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象地は志津駅徒歩圏内の第1種低層住居専用地域内の住宅地域であり、収益目的の土地取引は極めて少なく、投資採算性に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は試算しない。また、自己使用目的での取引が大半であり、類似地域等における信頼性の高い取引事例を収集し得たため、本件においては比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の既成住宅地域であるが、高齢化の影響強く需要は弱く地価は弱含みが継続している。

地域要因の将来予測

高齢化の影響から供給が増加して行くものと考えられる。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ地区計画のある住宅地域であり、自用目的の取引が主体で経済合理性のある賃貸経営が成立しない地域であることから、収益還元法は適用できなかった。従って、当該鑑定価格の決定にあたっては、対象標準地周辺の信頼性のある取引事例より試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果も踏まえた上で、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。