千葉県佐倉市南臼井台１１３２番６７(京成臼井駅・地区センター駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,000円

2017年01月01日に行った千葉県佐倉市南臼井台１１３２番６７(千葉県佐倉市南臼井台１６−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,000円/㎡としました。

千葉県佐倉市南臼井台１１３２番６７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県佐倉市南臼井台１１３２番６７
住居表示南臼井台１６−１１
価格54,000円/㎡
交通施設、距離京成臼井、1,000m
地積173㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況丘陵地の区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋繁氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋繁
価格54,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏の既成住宅地域であるが、高齢化の影響強く需要は弱く地価は弱含みが継続している。
地域要因の将来予測高齢化の影響から供給が増加して行くものと考えられる。
市場の特性同一需給圏は、京成本線「京成臼井」駅を中心とした駅徒歩圏の住宅地域である。需要者は、主に市内在住の一次取得者が中心であり、古くからの既成市街地であることから圏域外からの需要は比較的少ない。需給動向は、駅に近く需要は比較的底堅いものの、供給物件は居住者の高齢化から中古住宅が多く弱含みとなっている。取引価格は土地は800万円台から1千万円程度、中古住宅は2，000万円迄が中心である。
一般的要因若干の賃金上昇はあったものの人口減少と高齢化の影響は、金融緩和効果を減殺しており需要は一進一退を続けている。

敦子氏による調査レポート

不動産鑑定士敦子
価格53,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅からやや距離のあるものの徒歩圏内の成熟した戸建住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測成熟した住宅地域で、地域要因の特別な変化は認められず、当面は現状を維持するものと予測される。駅から徒歩圏内の古い住宅団地であるため需要は弱含み、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は佐倉市及び八千代市の京成本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は佐倉市及び隣接市の居住者及び地縁者による一次取得者である。当該地域は、最寄り駅からやや距離がある徒歩圏内の成熟した住宅地域であるため、需給は弱含み傾向である。市場の中心価格帯は土地は170㎡で920万円程度、新築戸建住宅は2，300万円程度の物件が主流である。
一般的要因次期米国政権への期待から円安株高で推移しているものの、個人消費は低迷している。佐倉市の総人口は直近一年で微減、老年人口は増加している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7306725
北緯 140度1726967

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

京成臼井駅(地価相場 71,000円/㎡)地区センター駅(地価相場 73,500円/㎡)公園駅(地価相場 73,500円/㎡)ユーカリが丘駅(地価相場 73,500円/㎡)女子大駅(地価相場 74,000円/㎡)井野駅(地価相場 78,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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