地域要因

年々宅地化が進んでおり、周辺地域では宅地分譲も盛んである。地価についても下落から横這いに近づいている。

地域要因の将来予測

区画整理済みの地域で周辺に未利用地も多いが宅地化が進んでいる状況にあり、住宅地として成熟していくものと見込まれる。需給動向が安定しつつあり、地価も概ね横這い程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の戸建住宅の取引が中心であり、標準地周辺の地域において信頼性のある取引事例を多数収集できた。アパート等も見られるものの資産保有や相続税対策での賃貸アパートの建設が多く、土地価格に相応する賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よって取引の実態を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心市街地に近い、区画街路が整備済みの品等中位の住宅地域である。地域的には安定していることから、住宅地としての熟成度は徐々に高まる。

地域要因の将来予測

旧栃木市東部の戸建住宅を中心とした地域であり、区画街路は整備済みであるが系統連続性でやや劣る。住宅地として地域的には安定しており地域要因に大きな変動はなく、今後の地価下落幅も縮小傾向と予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺では新規の宅地供給も見られるが、自己用住宅地の取引が大半を占める。また、対象標準地は画地規模が小さく通常想定されるアパート建築は困難であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。市街地に存する旧来の住宅地域で、土地利用は現状維持的に推移している。

地域要因の将来予測

中心部の既成住宅地域で、現状維持的に推移することが見込まれる。土地利用はやや硬直的であるが利便性の高さから需要は底堅く、全体的な下落傾向の中でも地価は横ばい、ないしは若干の下落にとどまると予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、旧来の地主によるものが大半で、土地への投資を考慮した賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低く求められたものと思料する。一方、取引は自用目的のものが大半で、収益性は必ずしも重視されないことから、類似の取引事例から求めた比準価格の方が相対的に規範性が高い。したがって収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の既成市街地であるため、地域要因の変化は乏しいが、周辺の宅地開発分譲等による住宅供給の増加により需要はやや減退傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は栃木市郊外の住宅地域であり、地域要因の変動に乏しく、今後も現在の環境を維持すると予想される。住宅地はやや供給が過剰であり、地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も散見されるものの、画地規模等からみて経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格は試算し得なかった。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるため、信頼性の高い比準価格を重視し、経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。市街地に存する旧来の住宅地域で、土地利用は現状維持的に推移している。

地域要因の将来予測

中心部の既成住宅地域で熟成度が高く、今後も現状維持的に推移することが見込まれる。小学校に近接する利便性や名声に支えられて需要は底堅く、全体的な下落の中でも地価は下げ止まりの局面を迎えている。

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、旧来の地主によるものが大半で、土地への投資を考慮した賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低く求められた。一方、取引は自用目的のものが大半で、収益性は必ずしも重視されないことから、類似の取引事例から求めた比準価格の方が相対的に規範性が高い。したがって収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用し、前年公示価格及び他の公示地等との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

岩舟中学校近くの既存住宅地域だが、宅地開発は低調であり、実需要は低下しており、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

幹線道路背後に位置し学校も立地するが、一般住宅が散在する程度の集積であり、農地も多く、熟成は長期にわたり停滞している。現状で推移すると予測する。地価は景気低迷や選別化の影響から下落が続くと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、需要不足から地価に見合った賃料が形成されておらず収益価格は低位に試算された。快適性重視の住居系の地域に存するので、自用目的での取引が主で信頼性のある比準価格を重視し、収益価格を参考とし、前年価格や市場動向、米国やユ−ロ圏、中国、新興国などの海外経済の動向、円安傾向、消費増税による国内景気への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 街路条件の劣る傾斜のある住宅地域であり、熟成が停滞した状況が続いている。

地域要因の将来予測

 山裾に開発された住宅地域であり長期にわたり変化の少ない状況が続いている。変動要因に乏しく現状で推移するものと予測する。地価は選別化から下落が続くものと予測する。

価格決定の理由

 周辺には収益物件も見られるが、地価に合致した賃料が形成されていないため、収益価格は低位に試算され信頼性が劣る。一方、比準価格は、価格形成で支配的な売買市場を基礎とし、住宅地として重要な快適性や利便性等の要因も比準を通し価格に反映されており、信頼性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 街路整備が行われたが、地域的な変化はあまり見られず、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

 幹線道路沿いの店舗等も見られる住宅地域である。道路が改修されたが影響は限定的である。現状で推移するものと予測する。地価は選別化の影響から下落が続くと予測する。

価格決定の理由

 周辺には収益物件がみられ収益価格の市場への影響も認められるが、対象地は規模が小さく採算性のある経営が困難なため収益価格の試算には不向きである。このため収益価格は考慮外とした。一方、比準価格は、価格形成で支配的な売買市場に基づき試算された価格であり、住宅地で重要な快適性や利便性等の要因も比準を通じ価格に反映され信頼性が高い。よって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ヤオハン岩舟店近くの住宅地域だが、宅地開発は低調であり、実需要は低下しており、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、需要不足から地価に見合った賃料が形成されておらず収益価格は低位に試算された。快適性重視の住居系の地域に存するので、自用目的での取引が主で信頼性のある比準価格を重視し、収益価格を参考とし、前年価格や市場動向、米国やユ−ロ圏、中国、新興国などの海外経済の動向、円安傾向、消費増税による国内景気への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。