栃木県栃木市大町字西向２２３番１(新栃木駅・合戦場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,900円

2017年01月01日に行った栃木県栃木市大町字西向２２３番１(栃木県栃木市大町３３−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,900円/㎡としました。

栃木県栃木市大町字西向２２３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県栃木市大町字西向２２３番１
住居表示大町３３−３２
価格30,900円/㎡
交通施設、距離新栃木、1,500m
地積231㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等も見られる住宅地域
前面道路の状況東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

池末宏行氏による調査レポート

不動産鑑定士池末宏行
価格30,800円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通であり、変動は認められない。
地域要因郊外の既成市街地であるため、地域要因の変化は乏しいが、周辺の宅地開発分譲等による住宅供給の増加により需要はやや減退傾向である。
地域要因の将来予測当該地域は栃木市郊外の住宅地域であり、地域要因の変動に乏しく、今後も現在の環境を維持すると予想される。住宅地はやや供給が過剰であり、地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は栃木市を中心とするJR両毛線及び東武日光線沿線の住宅地域である。需要者は栃木市の居住者が中心であり、圏外からの転入者は少ない。市街地から離れた利便性のやや劣る地域で、未利用地も目立つことから、需要は依然として弱い。土地は200∼250㎡で600∼800万円程度、新築の戸建物件で1800∼2300万円程度が需要の中心である。
一般的要因基調的には回復傾向にあるものの、地方圏への影響は限定的である。人口は1年間で▲0．7％、高齢化率は＋2．3％である。

仁保謙二氏による調査レポート

不動産鑑定士仁保謙二
価格30,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特別の変化は無いが、宅地の新規供給や住環境が良い中心市街地への需要回帰等で、需要が弱含みである。
地域要因の将来予測市街地辺縁の住宅地域である。当面の特色は現状程度と見込まれるが、需要が住環境が良い中心市街地に向かう傾向があるので、差当りの地価は下落気味に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね栃木市の住宅地域である。需要者の中心は栃木市の居住者や市内への通勤者であり、それ以外は少ない。需要の中心は、立地や生活環境に優れる新規分譲地等であり、旧来の地域においては選別が厳しい。売れ筋の建売住宅総額は1500万円∼3000万円であるが、所得の減少や需給バランスの緩みから総額は低下傾向にある。
一般的要因緩やかな景気の回復とともにデフレ状況からも脱しつつあり、栃木市平均の地価は下げ止まりつつある。今後の地価動向には不透明感が強い。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3980008
北緯 139度7363632

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新栃木駅(地価相場 36,000円/㎡)合戦場駅(地価相場 34,400円/㎡)野州平川駅(地価相場 31,400円/㎡)栃木駅(地価相場 38,100円/㎡)家中駅(地価相場 30,900円/㎡)野州大塚駅(地価相場 33,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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