地域要因

 大山駅前の繁華性が高い商業地域で、店舗・事務所及びマンションに対する需要回復による地価の上昇が見られる。

地域要因の将来予測

小売店舗が連担する商業地域であるが、特段価格形成要因を変化させる要因は見当たらず、当分の間、現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

 東武東上線大山駅前の小売店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域内に存しマンション化も見られる地域である。土地利用は自用店舗等が多く、これらを反映して比準価格よりも収益価格が低位に求められた。商業地域であり収益価格を重視すべきであるが、先の理由により収益性よりも他の効用を重視する自用の不動産が多い地域性を勘案し、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商住混在地域として熟成しており、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は幹線道路沿いの商業地域であり、本来は収益性も重視すべきである。しかし、収益物件としての需要は少なく、収益価格は低位に求められた。これに対し、比準価格は板橋区内の街道沿いに存する取引事例から求められ、市場性を的確に反映している。したがって、比準価格を重視した上で収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり、決定した。

地域要因

板橋区を代表する繁華性の高い商業地域に位置しており、小規模小売店舗が連たんし、客足は堅調である。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

大山駅に近い成熟した商業地域であり、一部に建物の老朽化による建替えも見受けられるが、価格形成に大きな影響を与える地域要因の変動は特に見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の商業系地域に所在する取引事例により試算された比準価格は、対象地の市場特性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。また、対象地は駅近の繁華性の高い商業地域内に所在するため、収益性も売買の際の判断指標となる。収益価格は、対象地の投資採算性・収益性を反映した価格であり、これも考慮すべきである。よって、本件では、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

大山駅を最寄り駅とする戸建住宅地域で、需要回復の動きが認められる。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほかに、中低層の共同住宅も比較的多い熟成した住宅地域であり、格別の変動要因もないので、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

周辺には中層マンション等も見られるが、自用目的での取引が中心であるため、収益価格の信頼性は相対的に劣る。比準価格は、多数の取引事例を収集し、板橋区南部の地域的特性が類似した信頼性の高い事例を選択して、適切に要因比較等を行うことができたので、実証的な価格を試算できた。したがって、市場性を反映し、説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 大山駅に近い利便性の良好な地域で、特に地域要因を変化させる要因は見られないが、旺盛な住宅地への需要により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

対象地周辺は一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後とも同様の推移が続くと予測する。

価格決定の理由

東武東上線沿線の駅からも比較的近い利便性の高い住宅地で、賃貸アパート等の収益物件も見られるものの、収益物件の採算性は必ずしも高くなく、中心的な土地利用は自用の戸建住宅地であり、比準価格よりも収益価格が低位に求められた。よって比準価格を中心に収益価格を参酌し、さらに代表標準地の価格からの検討を行って上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅、共同住宅等が混在して建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅等が混在して建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因の変動要因は特段見られないため、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は標準地周辺の取引事例を中心に試算され、市場性を的確に反映した実証的な価格である。これに対し、収益価格は収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料が収受されず、比準価格に比べ低位に試算された。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性等が重視され、取引は自用目的の実需が中心である。したがって、比準価格を重視した上で収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり、決定した。

地域要因

周辺の状況に変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

戸建住宅主体の低層住宅地域で、共同住宅もみられるが、賃貸市場としての熟成度は高いとまではいえない。このため収益価格は比準価格に比べ低位に算出されたと考えられる。現在の市況では賃貸ではなく戸建住宅等自用での使用が需要の中心とみられるので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

 幹線道路沿いの商業地域で、特に地域要因を変化させる要因は見られないが、旺盛なマンション需要の回復による地価の上昇が見られる。

地域要因の将来予測

中高層の事務所、店舗付マンション等が建ち並ぶ山手通り沿いの商業地域で、特に地域要因を変化させる要因は見当たらず、今後も同様の推移が続くと予測する。

価格決定の理由

 当該近隣地域は幹線道路沿いの事務所、事業所、マンション等の混在する商業地域で、最寄駅からやや距離があり賃貸需要は弱く自用の利用が多い地域性を反映し収益価格は低位に求められた。高容積率をマンション等の利用により実現できる幹線道路沿いの取引事例を中心に求められた比準価格と、地域性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成27年3月に、区内に「絶対高さの制限」と「敷地面積の最低限度」の制度が導入され、地域は両者の指定を受けている。

地域要因の将来予測

中低層共同住宅の他、作業所も多く見られる住宅地域であるが新規の作業所立地は殆ど見られない。将来的には住宅地域として純化すると思われるが当面は現状のまま推移と予測する。

価格決定の理由

周辺の取引は住宅地としての市場性を具現した個人の自己使用目的及びエンドユーザーへ販売目的の不動産業者の取引が中心である。地域には賃貸マンション、作業所等も多く見られるが収益性に着目した取引は主流ではなく、価格形成は住宅地域としての市場性に拠る部分が大きいものと認められ、相対に収益価格は低位となった。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中層マンションが多く、住宅も見られる住宅地域で、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

主に中層マンションが建ち並ぶ住宅地域で、当分の間は現状のまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅のほか戸建住宅も見られる住宅地域である。不動産業者や投資家等による事業目的や収益目的としての取引が考えられる。需要者は市場性のほか収益性をも考慮して取引を行うものと思料する。本件では、共同住宅地としての利用が可能な規模のやや大きい取引事例に基づいた市場性を反映した比準価格を重視して収益価格と関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧中山道沿いの商店街で人通り、繁華性に大きな変化はなく、商況は安定的である。

地域要因の将来予測

小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ近隣商業地域で、商況及び繁華性に変化はなく、当面の間は概ね現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

板橋区役所に近い旧中山道沿いの繁華性のある商店街で、自用及び事業用目的の取引を中心に、収益性を念頭においた投資目的の取引もみられる。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。