地域要因

八幡駅前再開発による店舗兼共同住宅仕様の中高層ビルを中心に、銀行等も集中し、一団の堅固建物群として良好な商業地域を形成している。

地域要因の将来予測

 JR八幡駅前の再開発計画により整備が進み中高層ビルが多く見られる。新規の進展はなく土地利用は当分の間、現状を維持して推移すると考えられ、横這い程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 JR八幡駅近くに所在し利便性も良い地域であるが、低層階を店舗・事務所とし、上層階は共同住宅仕様の建物が殆どで、賃料水準が若干低めな事もあり、不安定要素も含む収益価格をもって取引価格が決定する状況には至っていない。よって、市場の実態を反映し規範性のある比準価格に重心を置いて、収益価格を関連づけ、不動産の需給動向及び地域の推移、代表標準地の価格等との比較検討のうえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該地域は、比較的新興の商業地域であり、徐々に熟成していくと予測される。現在、特に変動を惹起する要因はなく、ほぼ現状維持で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については、各々の事例の価格形成要因を十分に吟味の上、各事例の規範性の軽重も検討して試算しており、説得力のある価格が試算できたと判断した。一方、収益価格は、低層店舗を想定して試算したが、各種想定は困難であり、価格と賃料との相関関係が希薄なため、やや低めに試算されたものと思料される。よって、本件では、比準価格を重視し収益価格を比較考量の上、代表標準地の価格との均衡にも十分に留意して鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

旧八幡東消防署の解体が概ね終了している。商況の低さは変わらず、依然として商業地需要は弱い。

地域要因の将来予測

幹線沿いの商業地域であり、隣接の旧八幡東消防署の解体が概ね終了した以外は、特段の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。商況の程度が低いことから、もうしばらくは下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の商業地等類似の取引事例を広範囲に収集しており、実証的であり信頼性はある。収益価格は、収益性を反映した理論的な価格であるが、自用の店舗や事務所などが多い地域においては、賃貸事例も少なく土地価格に見合う賃料水準の形成が困難なことから低位に試算された。よって、実証的な比準価格を重視し収益価格を関連づけ周辺標準地とのバランス等をも勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域に特段の変動要因は見当たらないが、総じて傾斜地の既存住宅地の需要が乏しく、取引は低調、地価は引き続き下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は高台の既存住宅地であり、地域要因に特に大きな変動はない。当分は現状維持で推移するものと思われ、地価はやや下落傾向が続くものと思料される。

価格決定の理由

当該近隣地域は、傾斜地に形成された既存住宅地域であり、自用目的の利用が主であるため、賃貸市場は未成熟であり収益還元法の適用は見送った。比準価格は類似地域より信頼性のある取引事例を採用し、規範性は高い。従って、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を検証の上で、さらに周辺住宅地の需給動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 当該地域は高台に位置し傾斜のある既成市街地であり地域要因の変動は殆どなく傾斜地地域に対する需要は厳しく緩やかではあるが下落傾向にある。

地域要因の将来予測

 近隣地域は、地域要因に大きな変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。傾斜地地域に対する需要は弱く、地価の下落がしばらく続くものと思われる。

価格決定の理由

 比準価格は類似地域に所在する高台の住宅地域より採用し、各補・修正並びに各諸要因の比較検討を行った結果求めたものであり市場性を反映した説得力のある価格といえる。収益価格は、古い建物が多く新規賃料の精度が劣る上、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないと判断され、収益価格は割愛した。そこで本件では比準価格を標準とし、地元精通者による意見等も参酌し、結果最終的に比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。需要者は、地縁者を中心としており、少ない。地価水準も下落幅が大きい。

地域要因の将来予測

近隣地域は、道路幅員が狭く傾斜地勢の高台にある住宅地である。需要は弱く、下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は、傾斜地勢にある旧来からの住宅地であり、賃貸需要及び投資採算性から収益目的の賃貸住宅は、ほとんどなく収益価格は試算は断念した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地等の価格との均衡に十分に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模住宅が多い住宅地域で、縁故取引が多い土地柄で需要が弱く、地価は少し下落している。

地域要因の将来予測

東側の幹線道路沿いには商業施設の進出がみられるが、当地域は大きな変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。地価は、近時落ち着きをみせつつある。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域に所在する事例のうち、特に規範性の高い3事例の価格の中庸値を重視し求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。 収益価格は、対象標準地の画地規模が小さく、採算のとれる賃貸アパートの建設を想定することが困難であるため、試算しない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環境に恵まれた住宅団地で人気が高く、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

環境に恵まれた住宅地域であり、現状のまま推移していくものと予測する。需要は根強く、地価は強含みで推移していくものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域に所在する特に規範性の高い2事例の価格の中庸値を重視し求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。 収益価格は、周辺地域にアパートが少なく新規賃料の精度が劣るうえ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は、八幡東区の主要商業地域であるが、現在、地域要因の変動を惹起する要因は見当たらない。当面は、現状維持で推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

近隣地域は、八幡東区の中心商業地域であり、周辺一帯には各種の店舗、事務所等が集積しているが、近年閉鎖店舗等がみられ、商況は衰退気味であると考察される。地価はやや弱含み気味に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、商業地としての品等の類似性に留意して事例を採用し、各種の補修正は妥当な範囲内で行なえたため、客観的かつ実証的な価格が得られたものと思料する。収益価格については、中層の店舗・事務所付共同住宅を想定して試算したが、当該地域の事業形態は区々であることなどの理由により、その精度には、やや難があるものと認めざるを得ない。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

住環境が比較的良好な既成住宅地であるが、区画整理事業等による大規模住宅団地と比較して市場性は劣り、地価はやや弱含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

標準的使用は当分の間は現状維持であるが、地価水準はやや下落傾向に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。近隣地域内にはアパート等も一部混在しているが、土地取引は自用目的のものが中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたものと思料する。従って、本件では取引事例比較法による比準価格を標準とし、収益還元法による収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

 商業地としての需要は少ないと考えられるが、住宅地としては利便性もよく、需要は旺盛である。地価水準横這いあるいは上昇機運にあると予測。

地域要因の将来予測

 県道背後の近隣型の商店街であり、空店舗も多く衰退傾向が続いている。ただ共同住宅の用途としての需要はあり、地価水準はほぼ横這いの推移が予測される。

価格決定の理由

 上記のとおり、両試算価格間にかなりの開差が生じた。比準価格は多数の事例を収集し、近似した事例を中心に求めたものであるので市場性を十分に反映しており規範性が高い。一方、収益価格は賃料水準の低迷のため、十分に収益を反映することができなく、かなり低位に求められた。そこで本件では比準価格に重きを置き、収益価格を参考として、上記のとおり鑑定評価額を決定した。