地域要因

中心部へのアクセスも良好で居住利便性に優れており、長年の地価下落による底値感も出始めて、需要は徐々に回復しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺では賃貸共同住宅も見受けられるが、市場賃料自体が適正な元本価値に見合う設定がされていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は代替関係の特に高い近隣地域内を含む取引事例から求め、各補修正も客観的な数値を基に比較を行っており、自用の戸建住宅が取引の中心である市場下においては説得力に優れ、規範性も高い。従って収益価格は参考に留め、比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変動は認められない。収益性は逓減傾向にあり、需給動向も低調であるが、地価水準は底値を窺う局面にあり、下落幅は縮小している。

地域要因の将来予測

中心商業街の一角であるが、近隣商業地域の収益性は逓減しており、需要の回復に繋がる要因も見出し難い。一方で、地価水準自体の低下に伴う底値感が認められつつあり、下落基調は収束していくものと予測される。

価格決定の理由

当市中心商業街の一角であり、基本的には収益性が重視されるものと考えられるが、形成されている賃料水準は低く、収益価格は低位に試算された。一方の比準価格は、同じ沿線での取引事例は得られなかったが、代替競争関係にある中心商業街で得られた事例に基づき試算しており、重視すべき価格と認められる。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、収益価格は参考として、代表標準地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変動は認められない。地価水準の下落基調に変化はなく、広域的な工業地の需給動向，価格水準等より、相対的に大きな下落幅で推移している。

地域要因の将来予測

中心部に近い利便性の比較的良好な工業地域であるが、景気に対する先行き不透明感が払拭されない中、地域経済は停滞感を強めており、地価はここ暫く下落基調にあるものと予測される。

価格決定の理由

類似する事業所の賃貸事例は得られず、賃貸用不動産の想定が困難であることから、収益価格の試算を断念した。比準価格の試算に当たっては、適切な工業地の取引事例が少ない中、広範な事例との比較検討を行うことで、直近において成立する工業地の地価水準の把握を行っており、重視すべき価格と認められる。以上より、代表標準地との検討等に留意の上、十分な規範性を有する比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺には供給余地も多く競合は激しいが、利便性が高く需要も回復基調にあり、需給関係は徐々に安定しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパート等も散見されるが、標準地周辺は小規模な土地で戸建住宅としての利用が多い住宅地域であるため、適正な収益力を現す賃貸建物の建設が困難なことから収益還元法の適用はできなかった。比準価格は代替競争関係の高い取引事例から求めたもので、自用目的取引が主である当該市場参加者の選好にも沿い、信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、市場の需給動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小学校近接の整然とした住宅街区。環境良好で住宅が連坦し、変動要因は見られない。外縁部の市場動向の影響もあって、需要は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

中心部至近の成熟した住宅街区。住環境等は現況で推移すると想定される。同町域南部で今春新規分譲予定地が準備中。やや高めの価格設定が伝えられており、近くの売物件も高い水準にある。地価は下落幅縮小の見込。

価格決定の理由

近隣に賃貸共同住宅の建築が見られ、貸家需要はあるが賃料が採算水準になく、収益価格は低く求められた。比準価格は、競合市場の最新事例を選択・分析し算定した。得られた試算価格は、市場に成立した現実の価格に根拠を置き、変動の過程にある最近の市場実態も反映した実証性の高い価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に、地価動向も視野に入れ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内中心部の商業施設や文教施設には近いが、地域内道路の幅員が狭い既成住宅地で、市場人気に劣り、地価は弱含みで推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 画地が小規模なことから賃貸共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。戸建住宅地としての自用目的での取引が中心の住宅地域であり、周辺類似地域から求められた比準価格は、市場均衡価格として説得力が認められる。よって、比準価格を採用することとし、且つ公法規制及び代表標準地との検討並びに一般的要因や地域要因の変動状況を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

造成後相当期間が経過し、やや停滞感は否めないが、周辺にスーパーマーケットが開店し、生活利便性は良好である。

地域要因の将来予測

小松島市と徳島市の市境付近の旧国道背後に位置する既成住宅団地で、団地内の住宅は古い建物が目立つものの利便施設にも近接し生活利便性は高いことから現状推移し、地価も徐々に安定するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では賃貸共同住宅も見受けられるが、市場賃料自体が適正な元本価値に見合う設定がされていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は近隣地域を中心に代替関係の高い取引事例から求め、各補修正も客観的な数値を基に比較を行っており、自用の戸建住宅が中心である市場下においては説得力に優れ、規範性も高い。従って収益価格は参考に留めて、比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変動は認められない。外縁部の農家集落地域では、需要は限定的であり、地価は前年と同程度の下落幅で推移している。

地域要因の将来予測

利便性に劣る農家集落地域では、土地需要の活性化に繋がる要因を見出し難い状況にある。地価の下落幅は相対的に大きく推移しており、下落基調の収束には時間を要するものと予測される。

価格決定の理由

既成の農家集落地域であり、賃貸用アパート等は見られないことから、収益価格の試算は断念した。近傍での取引事例は得られなかったが、価格牽連性が認められる取引事例との比較検討に基づき試算した比準価格は、直近の市場価格を示しており、重視すべき価格と認められる。以上より、代表標準地との検討等を踏まえ、十分な規範性を有する比準価格を採用することとし、単価と総額との関連の適否等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

勝浦川対岸では南環状道路の整備が進み、中心部へのアクセスが改善しているが、郊外の住宅地域として、地価はなお弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

徳島市南東部郊外の既成の住宅地域。勝浦川河口部南岸に位置し、洪水・津波浸水も想定される土地柄で有るが、自動車関連の沿道サービス施設が建ち並ぶ県道背後にあって、当面、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

面大地等を利用した低層の賃貸住宅等も少ないながら見られる地域であるが、面積の狭い分譲地に賃貸を想定するのは経済合理性に欠けるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、周辺類似地域の自用目的の取引事例により試算したもので、市場の実勢を反映しており信頼性は高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、一般的要因の動向、単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地元経済の低迷、津波浸水想定等による需要の弱さから、地価の下方修正が続いたが、値頃感から、地価の下落は縮小している。

地域要因の将来予測

既成の住宅団地内で住宅地として熟成されている。周辺では商業施設等が増え利便性が高まっているが、市勢の低迷、需要の中心となる子育て世代の減少による需要減から、当面は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、小規模戸建住宅の建ち並ぶ郊外の住宅団地内に所在し、需要の中心は自用目的であり、収益性が考慮されることは少ない。また、画地規模から共同住宅を想定しても、郊外部において必須となる駐車場の付設が困難であるため、市場性が劣る。このため、本評価においては、収益還元法は採用せず、取引事例比較法による比準価格のみを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。