地域要因

高知市のやや北方、愛宕商店街の西側背後に位置する、利便性のある優良な住宅地域である。特に地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

愛宕商店街等市街地に近く、低層住宅地として熟成しているため、標準的使用は現状のまま推移すると考えられる。地価下落は緩和傾向にあると予測する。

価格決定の理由

近隣地域では共同住宅も見られるが、収益性よりも居住の快適性が価格形成の指標とされ、自己使用目的が取引の中心で有り、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、実証的な取引事例より比準しており取引の実情を反映させている。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討を踏まえ、価格形成要因の動向等に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特筆すべき変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小規模住宅が建ち並ぶ当該地域においては、投資採算性、収益性が土地価格形成の規範となっていないため、収益還元法の適用は行わなかった。一方で、比準価格は、近傍の牽連性の高い事例を採用し要因比較も厳密に行っており、その精度は保持できており、市場の状況をも反映している。よって、実証性を有する比準価格を採用し、売買情報や市場における需給の変化等を勘案したうえで、代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内でも優良な住宅地域で、区画や街路が整然とし、居住環境も成熟している。特段の変革要因は認められないが、中心部への需要回帰が指摘される。

地域要因の将来予測

市内で最も優良な居住環境を有する地域として熟成している。ここ数年の大幅下落で価格が低廉化したこともあって最近では需要が回帰しつつあり、今後も良好な住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の周辺では共同住宅の供給も見られるが、自用目的での取引が支配的で居住環境が特に重視される市場であるため収益価格は低位に試算された。取引事例は同一需給圏内における価格牽連性の高い事例を採用し、補修性並びに要因比較も適切で信頼性の高い比準価格が得られた。よって、収益性よりも快適性が重視される市場特性を勘案し、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外型大型商業施設への顧客の流出、高知駅周辺地域との競合等の影響もあり、商況は衰退傾向であり、地価は下落が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場における実際の取引事例を基に試算された実証的な価格であり、説得力が高い。収益価格は、想定建物が生み出すであろう純収益を基に価格を試算するものであり、収益性を反映した価格であるが、賃料水準の低下により、新規投資への採算性を欠いており、低位に試算された。よって、相対的に説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近年JR高架事業が完成したが、当該要因による居住環境や地価水準等への影響は希薄である。なお、これ以外に特段の変動要因等は認められない。

地域要因の将来予測

狭隘な道路が多く、小規模住宅が密集する地域であるが、中心部への接近性に恵まれた地域である。近年、相対的地位が低下しつつある感が否めないものの、今後も概ね同様な傾向により推移するものと予測される。

価格決定の理由

一部にアパート等の収益物件はあるが、賃貸市場が未成熟で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、自用目的の取引が支配的である。よって新屋敷内の取引事例から求めた取引実態を反映した比準価格を標準とし、他の標準地とのバランスも考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路、中心部への接近性に優れる地域として熟成している。地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路背後の利便性の良好な住宅地域として今後も同様の住環境を維持するものと予測する。街路条件等により、地価は当分の間、弱含み傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

周辺ではアパート等がみられるが標準地の規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的ではないため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、各種補修正等は適切に行われ、実証的で規範的な価格が得られた。快適性を重視する地域的特性から、取引価格水準が指標とされ価格決定されることが一般的であると認められるため、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の動向に留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められず、津波浸水区域外で不動産需要及び地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、北環状線背後の成熟した住宅地域であって、ほぼ現状を維持した状態にて推移するものと予測する。また、比較的人気の高いエリアであるため、地価は今後も安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、容積率制限100％の公法上の規制を受ける地域で、自用目的の取引が中心であるため、収益価格を試算することができなかった。一方で試算できた比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。

地域要因

近隣地域は、繁華性の高い路線商業地域で、新規店舗の出店もみられる等、比較的商況は安定しており、地価は下落から横ばいに転じている。

地域要因の将来予測

近隣地域は、幹線道路沿いに低層店舗等が連たんする路線商業地域であり、そのような地域要因に変化はないものと予想される。安定的な商況の下、地価は下落から横ばいに転じており、今後は上昇が期待される。

価格決定の理由

近隣地域は、路線商業地域として比較的安定的な状態にあったが、不況の影響等により賃料が下落したため、収益価格が低位に試算されたものと思料する。しかし、そもそも高知市では、商業地域と雖も自用取引が主体であるため、比準価格を中心として収益価格を参酌し、代表標準地との価格の均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないものの、賃貸需要の低下等により当該地域に対する需要は減退している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、下層階店舗、上層階事務所が建ち並ぶ商業地域である。土地建物への新規投資が少ないことや事業収益の悪化等による賃貸需給の不均衡等から収益価格の規範性は相対的に劣るものと判断される。地域の特性を考慮して、同一需給圏内の類似地域等における実際の取引価格に基づき実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、不動産取引市場の動向に留意、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、現在、中心商店街では新しい施設がオープンする等変化が見られており、その影響が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中心商店街の衰退に伴い、近隣地域の店舗・事務所ビルでは賃貸需要が減退しており、空室の増加や賃料水準の低下が認められる。そのため、収益価格が低位に試算されたものと思料されるが、当該地域では従前より自用取引が支配的であるため、収益価格を参酌し、比準価格を中心として、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。