地域要因

快適性及び利便性を向上させる地域用院の変動はないが、需要は総じて減退しており、地価は下落率を縮小させながらも依然下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅地域で、格別の変動要因はなく、今後も現状を維持し推移するものと予測する。地価は現下の地方経済情勢から下落傾向で推移するが、値頃感から下落率は縮小するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用を中心とする戸建住宅地域であり民間の賃貸住宅が見出せず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、現実の取引の経済事象を価格判定の基礎とし市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成商業地域で格別の地域変動要因はないが、郊外路線商業地域の新規拡充により競争力の低下が懸念される。

地域要因の将来予測

郊外大型商業施設の進出により、従来からの既存商業地域から顧客の流出が続いており、後継者不足とも相まって商況低下が顕著で地価下落も続いている。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用の店舗が中心で、事業者向けの賃貸市場が成熟しておらず、また賃貸借契約の内容に個別性が反映されるため土地価格に見合う賃料水準が形成され難く収益価格は少し低く求められた。代表標準地との検討を踏まえ、自用目的の取引が主である市場特性を重視し、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

自然災害意識の高まりにより臨海住宅地域に対する住宅需要は総じて減退しており、地価は下落率を縮小させながらも依然下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

臨海住宅団地で格別の地域要因の変動はなく、今後も現状を維持し推移するものと予測する。地価は現下の経済情勢から下落傾向を維持するが、値頃感から下落率は縮小すると予測する。

価格決定の理由

アパート等も見られるが、合理的な賃貸市場が成立しておらず、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しない。自用目的の不動産取引が多い地域であるので、現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とし、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

開発の相次ぐ大規模商業施設や小学校に近い旧調区に比べ、相対的に需要が低下しており、地価は依然弱含み。

地域要因の将来予測

農地に囲まれた住宅団地であるが周辺の開発動向は鈍く、今後も現状維持的に推移するものと思料する。また土地需要、地価水準ともに弱含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は画地規模が小さく利用効率が劣ることからやや低めに試算された。一方比準価格は、同一校区内の代替性の高い事例より求めたもので、市場性を反映した信頼できる価格である。収益性よりも自用物件としての快適性・利便性により価格形成される地域のため、比準価格を重視し収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動要因はないが郊外既存住宅地の需要の減退により、地価はやや弱含み傾向が続いている一方値頃感もでてきた。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、当分の間、地域的特性に大きな変化のないままで推移するものと予測する。地価は需給状況から勘案してやや下落傾向にあるものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域における実際の取引事例から比準したもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、当該地域が、低層住宅を中心とする普通住宅地域で、収益性より居住の快適性を重視する地域であるので、比準価格よりは低く試算された。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格も加味して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧市街化調整区域など郊外の宅地供給増加により、地価は下落傾向が続いているが、値頃感も出てきている。

地域要因の将来予測

既存の大規模な住宅団地であるが、周辺の新規中小規模の戸建宅地団地の供給増の影響を受けて、当該地域への有効需要はやや低調であると思われる。従って地価はやや下落傾向で推移しているものと考えられる。

価格決定の理由

収益価格は低位となったが、それは標準地の画地規模等から賃貸用共同住宅の想定は制約が大きいためと考えられる。標準地は大規模な住宅団地内にあり、また、周辺に見られるアパート等は既存地主の土地活用によるもので当該地域においては自己使用目的での取引が支配的である。よって、本件では収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の国道11号沿い等の旧市街化調整区域内の幹線道路に出店が進んでいるほか、大規模商業施設も増加し顧客が分散している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内においては、自己使用の店舗等の建設を目的とした取引が一般的であり、取引事例は少ないものの、類似の商業地域の地価動向を参考に価格形成されている。よって、本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

通行量等に大きな変化はなく、商況も停滞を続けている。

地域要因の将来予測

丸亀市郊外の既成商業地域として新たな商業施設の進出もなく、ほぼ現状と同様な商環境を維持するものと予測する。地価水準は、背後人口の減少もあってやや下落傾向で推移しているものと予測する。

価格決定の理由

自用の店舗等を中心とする地域で賃貸物件がほとんど見られず、賃料水準の把握ができないため、収益価格は試算できない。商業地といえども自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通接近条件は比較的良好で生活の利便性は高いが需要は弱含み。近年は画地規模が細分化されつつある。

地域要因の将来予測

中心市街地に近い比較的環境良好で品等の高い住宅地域として今後とも現状を維持すると思料するが、総額の大きい住宅地は需要者不足から画地規模が細分化される傾向にある。地価は依然弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

収益価格は賃貸物件が過剰で元本価値に見合った賃料が収受できない中、低く試算された。一方、比準価格は取引における市場価値を反映した実証的な価格である。対象地が収益性よりも居住の快適性や利便性にもとづく価格形成がなされる地域であることから、比準価格を中心とし収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

丸亀市庁舎、市民会館の建て替えが議論されており、動向が注目される。

地域要因の将来予測

丸亀市の中心商業地としての地位は当面の間は維持するものと予測される。郊外の大型店舗の進出及びアーケード商店街の地盤沈下等の影響を受け、地価は弱含みに推移していたが、値頃感から横ばい傾向にある。

価格決定の理由

地域内では自用物件が中心であり、事業者向けの賃貸市場においては元本に応じた賃料が十分に得られておらず、収益価格は若干低位に求められた。一方、比準価格は、代替性の高い複数の取引事例を中心に求められており、市場性を反映した実証的な価格である。従って、市場の需給動向等も勘案し、比準価格を中心に、収益価格を関連づけて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。