地域要因

県道沿いの路線商業地であるが、大型車両等の通過交通が大半であり、繁華性はやや低い。商業地需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、やや繁華性の劣る路線商業地域である。収益価格は賃貸用不動産を想定して求めたものであるが、必ずしも賃貸用不動産が一般的ではなく、自用建物も多く認められる。比準価格は同一需給圏内における類似の取引事例より求めたもので、市場の実態を反映した試算価格である。よって比準価格を重視し、収益価格を比較衡量のうえ、前年からの地価動向や不動産取引の需給動向さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

彦崎駅に近い古い分譲住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域で、地域要因に大きな変化はないものと予測する。需要は弱いため、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主体とした分譲住宅地域であり、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用しない。自己使用目的で取引される住宅地においては快適性や利便性が重視され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので比準価格を採用し、前年からの地価動向や不動産取引の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺では分譲地開発も多く見られ、市場動向自体は比較的活発化している。ただし、販売価格自体は低廉なものが多く、地価は依然として微減傾向。

地域要因の将来予測

郷内地区の東部では販売価格は比較的低廉であるものの分譲地開発が活発である。利便性に加え地価水準が比較的低位なため一定の需要が維持されている。地価動向は概ね横ばい傾向にある。

価格決定の理由

共同住宅も見られることから収益還元法を適用したが、賃貸市場で成立している賃料水準が自己所有地を前提として形成されているため、収益価格の地価への影響力は殆ど無いのが市場実態である。取引事例比較法では採用した全事例が郷内地区東部の新しい分譲地であり、最近の市場動向を反映した信頼性が認められる。昨年からの変動要因等から検討した結果も比準価格が妥当と判断したので、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR茶屋町駅に近接する閑静な住宅地域であり、地域要因の変動はない。依然として住宅地需要は根強く、地価も概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

茶屋町地区南西部に位置する戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅団地であり、今後とも住宅地需要及び地価は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は周辺類似地域内の代替性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映しており、試算価格としての精度は高い。一方、近隣地域は自用の低層戸建住宅が連たんする住宅団地であり、画地規模等より共同住宅としての利用が馴染まないと判断されるため、収益還元法の適用を断念した。以上の検討により、比準価格を標準とし、類似の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

旧街道沿いの既成住宅地域のため、土地利用に変化はなかったが、最近はミニ分譲地も見られはじめた。

地域要因の将来予測

旧街道沿いの既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、現状のまま推移するものと予測される。地価は、微増傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、近隣地域及び類似地域内の取引事例から比準しており、実証的であり、その精度は高い。収益価格は、アパートが見当たらず求め得なかった。鑑定評価額は、標準地周辺では自用目的の土地取引が主体のため、精度の高い比準価格を標準とし、周辺公示地等からの規準価格、及び、前年価格からの変動状況を加味して、上記の通り決定した。

地域要因

狭隘市道沿いの農家住宅地域であり、空家や未利用地は増加傾向にある。近隣地域の地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

倉敷市近郊に位置するものの、狭隘街路沿いの農家住宅地域であるため、地縁者以外の土地需要は弱い。今後とも、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市街化調整区域内の取引事例から試算されたもので、市場における市街化調整区域内の宅地に対する価値を反映した規範性のある価格が求められたと判断される。また、近隣地域は賃貸を目的とした収益的な利用が見られない集落地域であるため、収益還元法の適用を断念した。以上の検討により、規範性の高い比準価格を中心に、類似の標準地との広域的な検討も踏まえ、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

岡山・倉敷両市へ近く、JR茶屋町駅が快速停車駅のため、住宅地開発が活発である。

地域要因の将来予測

茶屋町地区は、旺盛な住宅地供給と堅調な住宅地需要に支えられ、住民人口は増加傾向にあり、郊外住宅地域として発展的に推移するものと予測される。地価は、微増傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、近隣地域及び類似地域内の豊富な事例から比準しており、実証的であり、その精度は高い。収益価格は、画地規模が小さいのでアパート想定ができず、求め得なかった。鑑定評価額は、標準地周辺では自用目的の取引が主体のため、精度の高い比準価格を中心とし、周辺の公示価格から求めた規準価格との均衡に留意し、前年価格からの変動状況をも加味して、上記の通り決定した。

地域要因

JR茶屋町駅至近の店舗、住宅混在型の商業地域であるが、徐々に住宅地の割合が高くなっている。地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

従来は近隣型店舗、店舗併用住宅等が連たんする商業地域であったが、近年は戸建住宅の割合が高まっており、今後とも同傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は倉敷市東部郊外の商況が類似する代替性の高い取引事例から求めたもので、商業地に対する市場取引の実態を反映しており信頼性は高い。一方、賃料の低下傾向が続いており、土地価格を反映した賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、市場取引の指標となる比準価格を標準に、収益価格を比較考量するとともに、類似の標準地との広域的な検討を踏まえて、標記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街化調整区域内の開発規制の強化により、住宅地開発は大幅に減少しているが、既存の宅地に対する住宅用地としての需要は依然として根強い。

地域要因の将来予測

市街化調整区域に位置するものの、県南主要都市への接近性に優れるため、既存の農家住宅地は不動産業者を介して、徐々に戸建住宅用地に移行していくものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は倉敷市茶屋町早沖地区を中心とする最新の代替性の高い取引事例を採用の上、比準して求められており、試算価格としての精度は高い。また、近隣地域周辺はアパート等の収益的利用がほとんど見られない農家住宅地域であるため、収益還元法の適用は断念した。以上の検討により、規範性の高い比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

二極化の選好性弱い地域にあるため、需要は弱い。郷内地区において瀬戸中央自動車道以西地区は取引が殆ど見られない。

地域要因の将来予測

下水道工事が完了し平成28年中の供用開始が見込まれる。地域状況は今後も概ね現状維持程度と予測。郷内地区西端部の地価水準低位な古い住宅団地で選好性は弱い。二極化が進み当面地価下落が継続すると予測する。

価格決定の理由

地域状況および画地規模等から賃貸共同住宅の想定に基づく収益還元法に意義が認められず適用しなかった。取引事例比較法の適用に際しては、郷内地区西部の選好性が弱く取引自体が少ないため、採用した事例はいずれも郷内地区東部のものとなったため一定の信頼性を有するものの検証を要する。昨年からの変動要因や代表標準地との検討結果を踏まえ、比準価格には市場性を反映した信頼性を有すると判断したので、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。