岡山県倉敷市粒江字船元２１０２番(植松駅・茶屋町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


23,400円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市粒江字船元２１０２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,400円/㎡としました。

岡山県倉敷市粒江字船元２１０２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市粒江字船元２１０２番
住居表示 
価格23,400円/㎡
交通施設、距離倉敷、5,300m
地積483㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅等が見られる県道背後の住宅地域
前面道路の状況南東3.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

林陽一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士林陽一郎
価格23,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因狭隘市道沿いの農家住宅地域であり、空家や未利用地は増加傾向にある。近隣地域の地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測倉敷市近郊に位置するものの、狭隘街路沿いの農家住宅地域であるため、地縁者以外の土地需要は弱い。今後とも、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は倉敷市郊外の市街化調整区域内に存する住宅地域である。需要者は市在住者のうち地縁者の世帯分離等が主体であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。約3年前の市街化調整区域の開発規制以降、不動産業者の既存の宅地に対する住宅用地としての需要が認められるが、街路条件が劣る当近隣地域は当該需要も認められず、土地需要は弱い。土地取引は少なく、縁故取引等の事情を内包するものが多いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因市全体では人口・世帯数ともに微増傾向で推移しているが、各支所間における人口増減率の差は拡大しており、二極化傾向がより鮮明になっている。

梶岡初氏による調査レポート

不動産鑑定士梶岡初
価格23,400円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因倉敷市中心部からやや離れた市街化調整区域にある農家住宅地域で、変化に乏しく、需要は弱い。
地域要因の将来予測付近には学校等の公共施設も存するが、市街化調整区域の開発は規制が強化され、当面は現状維持で推移するものと推察される。地価も下落傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は、粒江地区周辺の既成住宅地域一帯である。需要者は粒江地区に地縁を有する者が中心である。駅からやや離れており、利便性が劣るため、需要は小さく、取引は少ない。幹線道路の幅員も広く、インフラ整備が進んでいる割には、交通量も少ない。最近特に目立った動きはなく、停滞している。需要の中心となる価格帯は、土地が1，100万円から1，200万円程度である。
一般的要因景気回復への期待、駅北から波及した地価上昇の動きも、郊外への影響はまだ小さく、土地の需要は弱含みである。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度55955
北緯 133度7997582

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岡山県倉敷市黒石字高見８７８番１ほか１筆岡山県倉敷市藤戸町天城字山下３００番岡山県倉敷市玉島八島字壱丁目２０４５番２岡山県倉敷市上富井字新屋敷１８５番５岡山県倉敷市田ノ上字降居殿前８７３番８

参考：近隣駅の地価相場

植松駅(地価相場 37,600円/㎡)茶屋町駅(地価相場 47,500円/㎡)彦崎駅(地価相場 37,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード