岡山県岡山市南区彦崎字西新田２９７６番８(彦崎駅・植松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


37,200円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市南区彦崎字西新田２９７６番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,200円/㎡としました。

岡山県岡山市南区彦崎字西新田２９７６番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市南区彦崎字西新田２９７６番８
住居表示 
価格37,200円/㎡
交通施設、距離彦崎、200m
地積160㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

仁科毅氏による調査レポート

不動産鑑定士仁科毅
価格37,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因彦崎駅に近い古い分譲住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域で、地域要因に大きな変化はないものと予測する。需要は弱いため、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、岡山市南西部の旧灘崎町を中心とする児島湾干拓地及びその周辺の住宅地域である。需要者は30∼40代で岡山市内及び倉敷方面へ通勤する圏域内の勤労者が中心であるが、圏域外部からの転入も散見される。郊外住宅地の不動産取引は低調であるため、市場での中心となる価格帯の把握はやや困難であるが、土地で500万円∼900万円程度、新築戸建住宅は2500万円∼3000万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、堅調な住宅需要を背景に地価上昇が見られる地域もあるが、環境の良否や立地条件等に対する選別の傾向が強い。

山下信一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士山下信一郎
価格37,200円/㎡
個別的要因変動はない。
地域要因都心回帰傾向のなか、郊外住宅地の需要はやや弱い。
地域要因の将来予測彦崎駅の南側に所在する利便性が比較的良好な中規模分譲住宅地域である。今後も地域要因には大きな変化はないが、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、岡山市南区の旧灘崎町を中心とする住宅地域である。需要者は30∼40代で岡山市内及び倉敷方面へ通勤する圏域内の勤労者が中心であるが、圏域外部からの転入も見られる。近年、郊外住宅地の土地需要は低調となっている。中心となる価格帯は、更地で600∼1000万円程度、戸建新築住宅は2500∼3000万円程度である。
一般的要因低金利下で持ち家が堅調なほか、相続税対策、投資先としての需要の貸家が好調である。需要の強さには、立地条件等による選別化傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

未固結堆積物

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5523078
北緯 133度8378642

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岡山県倉敷市藤戸町藤戸字稗田１０６１番岡山県倉敷市玉島黒崎字町３０３９番外岡山県岡山市南区灘崎町植松字一ノ割５６８番３外岡山県岡山市南区植松字一ノ割５６８番３外

参考：近隣駅の地価相場

彦崎駅(地価相場 37,600円/㎡)植松駅(地価相場 37,600円/㎡)備前片岡駅(地価相場 37,200円/㎡)茶屋町駅(地価相場 47,500円/㎡)木見駅(地価相場 37,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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