地域要因

衰退傾向の旧来からの商業地域。県道沿いで住宅地開発がみられたほか、背後も住宅地へ移行しつつある。

地域要因の将来予測

駐車場を備えたロードサイド型の店舗へ顧客が流出している。高齢化・後継者不足などもあり、衰退傾向は継続し、徐々に住宅地へと移行していくと予測する。地価は下落傾向が継続すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は低層店舗が多い駅に近い商業地域に存する。自用の建物が中心で、必ずしも賃貸用不動産に対する需要が一般的ではないため、賃貸用不動産を想定した収益価格の信頼性は相対的に低い。一方で、比準価格は同一路線沿いの商業地を含む規範性の高い事例を採用して求めたもので、実証的である。以上から相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を参考とし、前年からの地価動向、単価と総額の関連等を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性の比較的良好な住宅地域で、熟成しており、地域要因に大きな変動はない。一方、傾斜地から平坦地へ需要が流出傾向である。

地域要因の将来予測

県道背後の傾斜地に開発された住宅団地。比較的利便性が高いが熟成した住宅地域であり、今後も現状維持で推移すると予測する。中心部の平坦地へ需要が流出傾向であり地価は下落傾向が継続すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ海浜の住宅地域である。傾斜地に開発された戸建て住宅中心の住宅団地で接面道路との関係から合理的な賃貸用建物の想定が困難なため収益還元法は非適用とし、再調達原価の把握が困難で原価法は非適用とした。取引事例比較法は地域の特性が類似する傾斜地に存する住宅地の取引事例から求めたもので規範性は高い。以上から、信頼性の高い比準価格を標準に代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を通り決定した。

地域要因

官公庁近くの商業地で、地域要因に特段の変動は見られないが、ドラッグストア等利便施設に隣接して住宅地化の動きが見られる。

地域要因の将来予測

市役所に近い中心市街地の一角で、低層店舗、事務所等が立地する商業地域であり、概ね現状傾向で推移するものと予測する。地価は下落傾向が継続すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は官公庁に近い国道背後の商業地域に存する。自用の建物が中心で、必ずしも賃貸用不動産に対する需要が一般的ではないため、賃貸用不動産を想定した収益価格の信頼性は相対的に低い。一方で、比準価格は中心市街地の取引事例を中心に規範性の高い事例を採用して求めたもので、実証的である。以上から相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討、単価と総額の関連性等を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駐車場を完備した郊外の大型店等に客を奪われ、空き店舗が増え、住宅地への移行も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格及び収益価格を得た。比準価格は実際に取引市場において成立した事例に基づいて求められており、実証的かつ客観的である。他方収益価格は、収益性の観点から試算しており、理論的であるが、賃貸市場がやや未成熟で、低位に求められている。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

幹線道路の通行量は以前に比較して少なくなっており、これに伴って店舗需要も減退している。

地域要因の将来予測

中心部に近い幹線沿いの路線商業地域である。玉野市中心部では、フェリーの減便、中核店舗のテナント撤退等により、幹線の交通量は減少している。よって商業地需要も小さくなり、地価は下落傾向が継続している。

価格決定の理由

比準価格及び収益価格を得た。比準価格は実際に取引市場において成立した事例に基づいて求められており、実証的かつ客観的である。他方収益価格は、収益性の観点から試算しており、理論的であるが、賃貸市場がやや未成熟で、低位に求められている。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

区画整理区域内に戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、特段の地域要因の変動は見られない。地価は依然として下落傾向を継続している。

地域要因の将来予測

JR備前田井駅に近い中規模一般住宅の多い区画整理済の住宅地域であり、現状維持で推移するものと予測される。今後の地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は玉野市の類似地域内における代替性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映しており、試算価格としての精度は高い。一方、近隣地域は自用の低層戸建住宅を主体とする小規模住宅団地であり、対象標準地の画地規模等より共同住宅としての利用が馴染まないと判断されるため、収益還元法の適用を断念した。以上の検討により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

以前から商店街は空き店舗が目立つ状況で、新規に店舗を営業しようという需要はほぼ無く、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

旧来からのアーケード商店街で、空き店舗が目立つ状況で衰退傾向が顕著である。地域要因に大きな変動はなく、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、場所的同一性のある事例を中心に求めたもので、現実の市場性を反映し、実証的で説得力を有する。収益価格は、空き店舗が目立ち衰退傾向の状況にある旧来からの近隣商業地であるため事業収支の観点から、やや低位に試算された。従って、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、地域要因の変動は特段見られない。地価は依然として下落傾向を継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は田井地区東部に位置する低層戸建住宅が多い住宅団地であり、今後とも現状維持で推移するものと予測される。今後の地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は玉野市の類似地域内における代替性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映しており、試算価格としての精度は高い。一方、近隣地域は自用の低層戸建住宅を主体とする小規模住宅団地であり、対象標準地の画地規模等より共同住宅としての利用が馴染まないと判断されるため、収益還元法の適用を断念した。以上の検討により、比準価格を標準とし、前年価格及び市場特性からの検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

幹線街路からの連続性が劣るやや古い住宅地域であるため、需要は依然として弱く、地価は下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は玉野市の類似地域内における代替性の高い取引事例と比較検討されており、試算価格としての精度は高い。一方、収益価格は共同住宅の経営を想定した理論的な価格であるが、居住の快適性を指向する地域であるため、低位に求められた。以上の検討により、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考に留めるとともに、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。