岡山県玉野市宇野１丁目２０５５番７８(宇野駅・備前田井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
67,300円
2017年01月01日に行った岡山県玉野市宇野１丁目２０５５番７８(岡山県玉野市宇野１−３１−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県玉野市宇野１丁目２０５５番７８ |
| 住居表示 | 宇野１−３１−６ |
| 価格 | 67,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 宇野、700m |
| 地積 | 253㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 官公庁に近い国道背後の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南10.0m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
遠藤明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 遠藤明 |
|---|---|
| 価格 | 67,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 官公庁近くの商業地で、地域要因に特段の変動は見られないが、ドラッグストア等利便施設に隣接して住宅地化の動きが見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 市役所に近い中心市街地の一角で、低層店舗、事務所等が立地する商業地域であり、概ね現状傾向で推移するものと予測する。地価は下落傾向が継続すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は玉野市中心市街地及び田井・玉地区に位置する商業地域及びその背後地である。主たる需要者は地場の中小規模の法人・個人事業者が中心となる。都市計画街路沿いの大型店や近隣市へ顧客が流出しており、商圏全体で衰退傾向が継続している。近時では、ドラッグストア等の利便施設の近隣で住宅地開発が行われ、土地利用の変化もみられる。取引が少なく、中心価格帯を把握することは困難である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復を続けている。個人消費は底堅く、設備投資・住宅投資は持ち直している。公共投資は下げ止まり、輸出は減少している。 |
德田走氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 德田走 |
|---|---|
| 価格 | 67,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 官公庁等に近いことから利便性のみ優れる地域で、近隣商業地としての性格も有するが、収益は伸びず、地域要因に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 市役所、大規模小売店舗「メルカ」等が存する市中心部に位置し、同地区に平成27年11月には「エブリイ玉野店」が出店した。事業所等に住宅も存する近隣商業的な商業地域でもあるが、地域要因に大きな変動はない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね玉野市中心市街地及び田井並びに玉地区等の商業地域びその背後地である。需要者は、中小資本の地元事業者が中心である。基幹産業である三井造船の景況に関しては、平成28年に入り、反動減、円高等により受注量は減速している。商業地の需給動向については、岡山市、倉敷市への顧客の流出等からいまだ弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、取引件数も少なく見いだせない状況である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調にあるが、米国経済の動向、中国経済の減速等の影響により、将来の景気に不透明感が窺える。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度4931657 北緯 133度9470688 |
参考：該当物件周辺マップ
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岡山県玉野市宇野３丁目２８８番２岡山県玉野市玉５丁目６２５番４岡山県玉野市日比４丁目１０２５番岡山県玉野市宇野１丁目３０４１番４岡山県玉野市築港字檜垣７３３３番岡山県玉野市宇野３丁目３０１２番２１岡山県玉野市宇野１丁目２０５５番７８岡山県玉野市槌ケ原字黒田２４２５番１外岡山県玉野市宇野８丁目３２０２番４外
参考：近隣駅の地価相場
宇野駅(地価相場 45,900円/㎡)備前田井駅(地価相場 41,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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