岡山県玉野市田井５丁目６２１番４９(備前田井駅・宇野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,500円

2017年01月01日に行った岡山県玉野市田井５丁目６２１番４９(岡山県玉野市田井５−３０−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,500円/㎡としました。

岡山県玉野市田井５丁目６２１番４９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県玉野市田井５丁目６２１番４９
住居表示田井５−３０−８
価格41,500円/㎡
交通施設、距離備前田井、1,700m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い郊外の閑静な新興住宅地域
前面道路の状況南西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

林陽一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士林陽一郎
価格41,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、地域要因の変動は特段見られない。地価は依然として下落傾向を継続している。
地域要因の将来予測近隣地域は田井地区東部に位置する低層戸建住宅が多い住宅団地であり、今後とも現状維持で推移するものと予測される。今後の地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は当市北部から北東部郊外に位置する住宅地域である。需要者の中心は当市に在住・勤務する一次取得者であり、他市町からの流入は限定的である。田井地区は当市の中では人口減少率が小さく、住宅地需要・供給ともに安定的であるが、平成28年4月に市の分譲地が販売価格を切り下げたため、民間業者による今後の分譲地価格への波及が懸念される。土地は総額700万円程度、新築戸建住宅は総額2，300万円程度が取引の中心である。
一般的要因玉野市は県南域では相対的に人口減少率が大きく、今後も生産年齢人口の減少が見込まれており、長期的に住宅地需要は漸減傾向にある。

梶岡初氏による調査レポート

不動産鑑定士梶岡初
価格41,600円/㎡
個別的要因ない。
地域要因海岸に近い住宅地は、眺望の良さよりも、水害リスクが懸念されるため、その需要は弱い。
地域要因の将来予測田井港近くに位置する戸建住宅地域である。眺望には優れるが、水害リスクも懸念される。周辺は太陽光発電に利用される等、最近目立った宅地開発は行われていない。地価は、当面下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は玉野市の海岸線近郊に立地する戸建住宅地域一帯である。海に近い住宅地については、東日本大震災の津波被害の印象は未だ心理的嫌悪感として鮮明に焼き付いており、玉野市のみならず、岡山県下全般に人気が低い傾向にある。ここ最近の台風でも高潮被害が発生している。過去の南海トラフ地震でも、被害発生の記録がある。景観や日当たりは良く、内海で大津波のリスクは低いが、干拓地で地盤が弱いことから、液状化現象や建物倒壊が心配される。
一般的要因主力の造船業は堅調であるが、瀬戸大橋の通行料金値下げによる海運業の衰退が地域経済に大きな影響を与えている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5194106
北緯 133度9574858

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県玉野市用吉字秀天田２０１番３岡山県玉野市八浜町波知字石原２２２６番４岡山県玉野市田井字大見能６１８番６ほか１筆岡山県玉野市田井字横繩手道下５４０１番１８岡山県玉野市田井字大藪屋谷１９３２番ほか１筆岡山県玉野市東児町大字西田井地字田中２２０８番岡山県玉野市迫間字北屋１９８３番外岡山県玉野市田井２丁目６４４０番岡山県玉野市田井４丁目５３２０番１１外

参考：近隣駅の地価相場

備前田井駅(地価相場 41,500円/㎡)宇野駅(地価相場 45,900円/㎡)八浜駅(地価相場 41,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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