岡山県玉野市宇野１丁目３０４２番４外(宇野駅・備前田井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


63,700円

2017年01月01日に行った岡山県玉野市宇野１丁目３０４２番４外(岡山県玉野市宇野１−４０−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,700円/㎡としました。

岡山県玉野市宇野１丁目３０４２番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県玉野市宇野１丁目３０４２番４外
住居表示宇野１−４０−３
価格63,700円/㎡
交通施設、距離宇野、1,300m
地積294㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所等が混在する路線商業地域
前面道路の状況東20.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梶岡初氏による調査レポート

不動産鑑定士梶岡初
価格63,700円/㎡
個別的要因ない。
地域要因幹線道路の通行量は以前に比較して少なくなっており、これに伴って店舗需要も減退している。
地域要因の将来予測中心部に近い幹線沿いの路線商業地域である。玉野市中心部では、フェリーの減便、中核店舗のテナント撤退等により、幹線の交通量は減少している。よって商業地需要も小さくなり、地価は下落傾向が継続している。
市場の特性同一需給圏は玉野市中心部周辺にある幹線沿いの路線商業地域一帯である。宇野港はかつて四国への玄関口として発展してきたところである。しかし本四架橋30年弱経過した今では、その役目を終えつつある。複数業者が昼夜を問わず運航していたフェリー便も、1社のみとなり、今後1日5往復程度になるとの報道もある。よって宇野港周辺の店舗はやや大きめの下落が続いている。中心となる価格帯は、画地規模によって異なり、明確になっていない。
一般的要因主力の造船業は堅調であるが、瀬戸大橋の通行料金値下げによる海運業の衰退が地域経済に大きな影響を与えている。

田中宏明氏による調査レポート

不動産鑑定士田中宏明
価格63,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大規模小売店舗「メルカ」が改装中であるが、現時点では地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測玉野市中心部に位置し、市役所、改装中である大規模小売店舗「メルカ」に近接する路線商業地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も地価は下落基調で推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、玉野市中心市街地である宇野、築港地区等の商業地域と判定した。需要者の中心は、店舗・事務所等の自用目的を主とする地元中小法人及び一部県外の法人等である。景気回復から基幹産業である造船業もやや回復傾向ではあるものの、岡山市、倉敷市への顧客の流出・少子高齢化等から商業地の需要は弱含みで推移している。市場の中心となる価格帯は、取引件数も少なく、面積も様々であるので把握は困難である。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、緩やかな回復基調が続いている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4893242
北緯 133度9457231

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宇野駅(地価相場 45,900円/㎡)備前田井駅(地価相場 41,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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