地域要因

特に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似の路線商業地に存する取引事例に基づいたものである。やや各試算値に開差も認められるが市場の実態を反映した試算価格である。収益価格は、収益性に基づいたものであるが想定条件が介在することから収益価格はやや低めに試算されたが商業地域においては有用な試算価格である。以上から、市場の実態を反映した比準価格を中心に収益価格を考量のうえ代表標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

近隣地域周辺の不動産に対する需要は底堅く、通学区域内の小学校は岡山市北区随一のマンモス校となっている。

地域要因の将来予測

御南公園に近接する区画整然とした住宅地域であり、利便性も良好であることから土地需要は堅調である。地域要因に影響を及ぼす特段の変動要因もみられないことから当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅中心に賃貸共同住宅もみられる住宅地域である。対象標準地の規模の不動産取引は、戸建住宅地としての利用を目的としたものが主流であり、収益物件建築を目的とした土地取引は少ない。したがって、収益性より利便性・快適性を重視した価格が形成されている市場の実態に鑑み比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅団地で地域要因に特段の変動はないが、周辺の住宅地では建物の取壊しやリノベーション後再販する動きが見られるようになった。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅団地。熟成した住宅団地で地域要因に変動はなく、今後も現状維持で推移していくと予測する。低金利等を背景に古い既存住宅団地内の一区画を取壊し再築する動きも出てきている。

価格決定の理由

対象標準地は芳泉地区の中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域に存する。取引事例比較法は同一需給圏内の類似地域の事例を中心に採用しており、実証的である。収益還元法は自己所有の低層戸建住宅が標準的な地域であり、合理的な賃貸経営の想定が困難なため非適用とした。また、原価法は既成市街地のため非適用とした。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存の住宅地として熟成しており地域要因に大きな変動は見られないが、隣接する区画整理地区内の未利用地で宅地開発が活発である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は新保地区の中規模一般住宅、農家等が混在する既成住宅地域に存する。取引事例比較法は同一需給圏内の類似地域の事例を中心に採用しており、実証的である。収益還元法は自己所有の低層戸建住宅が標準的な地域であり、合理的な賃貸経営の想定が困難なため非適用とした。また、原価法は既成市街地のため非適用とした。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、不動産取引は堅調に推移しており、若い世代を中心に地区人口も増加している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地の分譲やアパート建設によって市街化区域内の農地が順次宅地化されており、今後も住宅地域としての熟成度を高めていくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅中心に賃貸共同住宅もみられる住宅地域である。対象標準地の規模の不動産取引は、戸建住宅地としての利用を目的としたものが主流であり、収益物件建築を目的とした土地取引は少ない。したがって、収益性より利便性・快適性を重視した価格が形成されている市場の実態に鑑み、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

好調な分譲マンション市況を背景に大元駅前、野田、西古松、問屋町などで分譲マンション建設がみられる。

地域要因の将来予測

分譲マンション、戸建住宅、事業所等が混在する地域。地域要因に影響を及ぼす特段の変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例を基礎とした実証的な試算価格である。開発法による価格は、対象標準地の主たる需要者である不動産開発業者の投資採算性を反映した価格である。取引事例比較法において考慮した開発可能性に係る価格形成要因は、開発法における建物想定、分譲計画の策定において考慮されており、本件では両試算価格は概ね同一の価格を指向したことから両価格を相互に関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、低金利や相続税対策等から、新規分譲地や収益コーポ用地に対する需要が増加傾向である。

地域要因の将来予測

市街地南部、都市計画街路直背後の小規模住宅団地。地域要因に特段変動はなく今後も現状維持で推移するものと予測する。中心部への接近性・利便性に優り、地価は概ね横這い乃至微上昇傾向で推移する。

価格決定の理由

対象標準地は、幹線道路直背後の既存住宅団地に存する。周辺にはアパート等の共同住宅等も混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。原価法は既成市街地で再調達原価の把握が困難なため非適用とした。取引事例比較法は幹線道路背後の住宅地の取引を中心に求めたもので実証的である。従って、比準価格を重視し収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、教育施設・利便施設に近く需要は根強く、分譲地開発が活発に行われている。

地域要因の将来予測

人気の公立学校に近い分譲住宅地域で、周辺の未開発の農地を中心に宅地開発が進み、今後も住宅地として熟成を高めていくと予測する。開発動向にあわせて、今後も地価は上昇傾向で推移していく。

価格決定の理由

対象標準地は泉田地区の中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域に存する。取引事例比較法は同一需給圏内の類似地域の事例を中心に採用しており、実証的である。収益還元法は戸建住宅用に開発された住宅団地であり画地規模等から合理的な賃貸用建物の想定が困難なため非適用とした。また、原価法は既成市街地のため非適用とした。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地の利用状況は安定しており、営業所等が立地する商業地域であり、市場特性に大きな変動はなく、地価は横ばいとなっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は周辺類似の豊富な事例から求めたもので、現実の市場性を反映した精度の高い価格である。近隣地域周辺には営業所、事業所等の外、単身者及びファミリー向けのマンション、コーポ等の収益物件も見られるが、賃料水準として土地価格に見合う適正なものが見出しにくく、収益価格は相対的に信頼性が劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、低金利や相続税対策等から、賃貸共同住宅用地に対する需要が増加傾向である。

地域要因の将来予測

市街地南部の区画整理済みの住宅地域。低金利や相続税対策などから賃貸コーポを中心に未利用地の開発が進むものと予測する。中心部への接近性・利便性に優り地価は概ね横這い乃至微上昇傾向で推移する。

価格決定の理由

対象標準地は住宅、アパート等が多い区画整理済みの混在地域に存する。賃貸コーポ等も多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。原価法は既成市街地で再調達原価の把握が困難なため非適用とした。取引事例比較法はアパート等敷地の取引事例を中心に求めたもので実証的である。以上から、相対的信頼性の高い比準価格を重視し収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北長瀬駅南側では操車場跡地の有効活用が民間事業者への公募方式によって進められており、同駅の拠点性が一層高まることが期待される。

地域要因の将来予測

岡山市西部の区画整理事業が施行された地区内の住宅地域である。北長瀬駅南側の操車場跡地の整備による近隣地域周辺の生活利便性の向上よって住宅地域として熟成していくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、対象標準地の画地面積から共同住宅の建築想定は非現実的であるので収益還元法は適用しなかった。求められた試算価格は比準価格のみであるが、比準価格は同一需給圏内で生起した対象標準地と代替競争関係の強い取引事例との比較検討を行って試算した実証的な価格であり代表標準地との均衡もとれている。したがって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。