岡山県岡山市南区泉田４丁目２９６番８(備前西市駅・大元駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


78,300円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市南区泉田４丁目２９６番８(岡山県岡山市南区泉田４−１４−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,300円/㎡としました。

岡山県岡山市南区泉田４丁目２９６番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市南区泉田４丁目２９６番８
住居表示泉田４−１４−１６
価格78,300円/㎡
交通施設、距離岡山、5,400m
地積163㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚村善明氏による調査レポート

不動産鑑定士塚村善明
価格78,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はないが、教育施設・利便施設に近く需要は根強く、分譲地開発が活発に行われている。
地域要因の将来予測人気の公立学校に近い分譲住宅地域で、周辺の未開発の農地を中心に宅地開発が進み、今後も住宅地として熟成を高めていくと予測する。開発動向にあわせて、今後も地価は上昇傾向で推移していく。
市場の特性同一需給圏は都心から6㎞圏内外の住宅地域である。国道30号が整備され都心へのアクセスも比較的良好で、学区も人気のため需要は根強い。一方で、区画整理が未実施であり、街路条件が劣る地区もある。主たる需要者は、30∼40代の一次取得者で、大手・地場企業等の給与所得者や公務員等の比較的所得水準が安定した層が中心である。取引価格帯は、土地1000万円∼1500万円程度、新築戸建物件で3000万円∼4000万円前後である。
一般的要因個人消費は底堅く推移し、設備投資、住宅投資は持ち直し、公共投資は下げ止まっている。

林陽一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士林陽一郎
価格78,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因南区の中では人気の高い小学校区であり、利便施設との接近性も良好であるため、依然として住宅地需要は根強い。地価も概ね安定的に推移している。
地域要因の将来予測岡山市南区における学区の優位性があるため、今後も未利用地等の住宅地開発が進み、地域は熟成していくものと予測される。今後の地価も若干の上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR岡山駅より道路距離約6㎞圏内外に位置する住宅地域一円である。需要者の中心は岡山市に居住・勤務する所得水準が相対的に高い30∼40代の一次取得者である。各教育施設や市中心部からのアクセスが良好であるため、住宅地需要・供給ともに安定しており、地価は上昇傾向で推移している。土地は総額1，000∼1，500万円程度、新築戸建住宅は総額3，500∼4，000万円程度が取引の中心である。
一般的要因金融緩和及びマイナス金利政策等により不動産融資は拡大傾向にあり、地方都市である岡山市においても波及効果が認められる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6234826
北緯 133度9155612

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

備前西市駅(地価相場 88,000円/㎡)大元駅(地価相場 44,350円/㎡)清輝橋駅(地価相場 29,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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