岡山県岡山市南区新保字新屋敷後３６１番５外(備前西市駅・大元駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


75,000円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市南区新保字新屋敷後３６１番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,000円/㎡としました。

岡山県岡山市南区新保字新屋敷後３６１番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市南区新保字新屋敷後３６１番５外
住居表示 
価格75,000円/㎡
交通施設、距離大元、1,700m
地積166㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、農家等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南4.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚村善明氏による調査レポート

不動産鑑定士塚村善明
価格75,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因既存の住宅地として熟成しており地域要因に大きな変動は見られないが、隣接する区画整理地区内の未利用地で宅地開発が活発である。
市場の特性同一需給圏は市街地南部の南区と北区の境界周辺に位置し、市街地へのアクセスが良好な住宅地域である。主たる需要者は岡山市内に通勤する30∼40代の一次取得者が中心である。周辺幹線道路の整備後は大きな地域要因の変化は見られないが、隣接する区画整理地区内の未利用地を中心に新規の宅地開発が行われている。取引の中心価格帯は土地は総額で1300万∼1700万円程度、新築の戸建物件で3000万円∼4000万円。
一般的要因個人消費は底堅く推移し、設備投資、住宅投資は持ち直し、公共投資は下げ止まっている。

山城多賀夫氏による調査レポート

不動産鑑定士山城多賀夫
価格74,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。
市場の特性同一需給圏は岡山市街地南部、旭川以西で国道2号バイパスより北の幹線街路背後の住宅地域である。需要者は岡山市内に通勤する30代から40代の一次取得者が中心である。周辺で幹線道路の整備が進み、利便性が向上しており、隣接の区画整理済み地域では宅地開発が活発化するなど、住宅地の需給動向は堅調である。市場での中心価格帯は土地が1㎡当たり7∼9万円、総額で1200万∼1600万円程度、新築の戸建物件で3500万円前後である。
一般的要因県内景気は基調として緩やかな回復を続けており、当市においても地域により濃淡はあるが、全体として需給動向は改善傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6324369
北緯 133度9098286

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

備前西市駅(地価相場 88,000円/㎡)大元駅(地価相場 44,350円/㎡)清輝橋駅(地価相場 29,950円/㎡)北長瀬駅(地価相場 100,500円/㎡)西大寺町駅(地価相場 48,400円/㎡)小橋駅(地価相場 44,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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