地域要因

区画整然とした既成住宅地域であり、当該地域に特段の変動要因はない。最寄駅からは距離があり、需給ともやや弱く地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域で、低層住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持すると予測する。地域要因に特段の変動要因はなく、地価水準は当面、横ばい基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自己使用が大半を占め、戸建住宅、共同住宅ともに賃貸市場が存しないと判断したため、収益還元法の適用は断念した。一方、自用目的の取引が主である同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集選択し得た。したがって、市場性を反映した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からは徒歩圏内の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。地価はやや下落傾向。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。地価は、しばらくは僅かな下落又は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、泉佐野市内の代表標準地から検討した規準価格と均衡を得ている比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の規模等から共同住宅を想定することが非現実的であることや近隣地域は自己使用が中心の戸建住宅地域で、戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。

地域要因

最寄り駅からは徒歩圏内の区画整然とした閑静な住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。地価は横ばい。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。地価は、しばらくは概ね横ばい又はやや上昇で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、泉南郡熊取町内の代表標準地から検討した規準価格と均衡を得ている比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地が収益性よりも快適性を重視する第1種低層住居専用地域内の戸建住宅地域に所在することや戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。

地域要因

既成住宅地域であり地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

概ね現在の要因が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

以上の通り試算価格が求められた。比準価格は複数の取引事例から導かれており信頼性が高い。積算価格・収益価格はそれぞれ後述の理由により求められなかった。しかし現実の市場においても取引事例比較法と同様の考え方のみで取引価格が決定されているものと判断する。そこで本件では、代表標準地との検討、広域的な市場の動向を踏まえ比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域で大きな地域要因の変動はないが、近時の地価下落に伴う値頃感から、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした戸建住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。地価は、しばらくは概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的での取引が中心であり、市場性に着目した取引事例比較法を適用する。一方、収益還元法については、賃貸市場はほぼ無くまた公法規制等より収益建物の建築が困難であるため適用を断念した。比準価格については、各種補修正は適正に行われいるなど、規範性の高い価格である。これらより、比準価格を標準に、周辺の地価公示標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模一般住宅が多い住宅地域で、居住環境は概ね良好であるが、地価は依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、特に大きな変動要因もなく、当面現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価水準は弱含みで、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、戸建住宅の賃貸市場は未成熟である。また、当該地域は自用目的の取引が中心であり、画地規模も小さく共同住宅の建築も困難なことから収益還元法の適用を断念した。よって、本件においては適切な取引事例により試算され、市場性を反映し、実証的かつ規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。特急停車駅が利用可能な立地属性にあって、堅調な需要が認められることから、地価水準は緩やかな上昇推移を示している。

価格決定の理由

本件では両試算価格に開差が認められる。比準価格は類似の住宅地域に存する事例より適正に補修正を行って求められた実証的な試算価格と位置付けられる。収益価格は共同住宅の建築、賃貸を想定して得た理論的価格であるが、収益性を中心とした価格形成には至っていない対象標準地の特性を反映し、低位に求められた。以上より、本件では比準価格を中心に収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はなく、地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅、工場等が混在する住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺には共同住宅もみられるが、賃貸市場は未成熟であり、採算性に見合う賃料水準が得られないため収益価格は低位に試算された。取引事例比較法の適用においては、規範性の高い事例を中心に信頼性のある比準価格が試算された。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧集落的な住宅地域で地域要因に特段の変動は無い。地縁性が強く、従来から需要は弱いが、景気回復により地価は、概ね横ばい程度で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、アパート等の共同住宅も見られるが、相続対策も兼ねた地主の賃貸経営が大半である。土地価格に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算されたと思料される。本件においては、収益性よりも住環境を重視する住宅地域であるため収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえたうえ、実際の取引価格を基礎として信頼性の高い比準価格を標準として、更に単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧集落地域で地域要因に特に変動はないが、需要が弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

農家住宅を中心とする旧集落地域であり、今後とも概ね現状のまま推移するものと予測する。住宅需要は乏しく、地価水準はしばらく下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ旧集落地域であり、賃貸住宅は皆無で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。以上から、類似性のある取引事例を資料とした比準価格を標準とし、周辺標準地価格との均衡に留意しつつ、現下の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地域である。居住環境は概ね良好であるものの、最寄駅から徒歩圏外であることもあり、地価は依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模の一般住宅が多い区画整然とした閑静な住宅地域で、特に重要な変動要因はなく、当面現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は弱含みで、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ地域であり、戸建住宅の賃貸市場が形成されておらず、収益還元法の適用は断念した。主な需要者層は自らの居住目的の個人等が中心で、代替不動産との比較の観点が価格形成において重視される傾向にある。よって、市場の取引の実態、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。