地域要因

交通利便性、居住環境に優れる住宅地域であり、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び精度が高い。また、自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わなかった。利便性、快適性が重視される住宅地域であり、多数の信頼性のある取引事例を得られたため、それらを価格に反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

マンション用地需要等不動産の需給動向が活発化しており、この影響を受けて地域内でも地価は概ね上昇傾向である。

地域要因の将来予測

あびこ筋沿いの商業地域であるが、マンションが増加している。引き続き、この傾向が続くと予想される。マンション用地需要に伴い地価も上昇傾向である。

価格決定の理由

低層の店舗等から高層の店舗・事務所併用共同住宅も見られ、敷地規模も大小様々である。分譲マンションも多く純粋に収益目的というより、分譲マンション用地需要、キャピタルゲイン目的の投資対象または自営目的の取引が需要の中心であるため、収益性よりも実証的な比準価格を重視して、想定要素を含む収益価格は参考に、類似の代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路背後の利便性、住環境が良好な住宅地域であり、安定的な需要が認められることから、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は主に一般住宅を中心とする地域で賃貸市場の元本と果実の相関度が希薄で価格形成プロセスへの説得力が弱く収益還元法は非適用とした。なお、規範性の高い住宅地等の取引事例を収集することができた。個人等の需要が中心であり、居住環境等に着目した代替不動産との比較の観点が価格形成において重視される傾向にある。よって、取引の実態、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国内外の観光需要の増加により活気を取り戻しつつある。エリア内では高値取引が散見されたが、取引価格水準は物件によるバラつきが極めて大きい。

地域要因の将来予測

老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては店舗兼事務所ビルのほか住居系用途やホテルの進出も考えられる。当面の地価動向については大阪都心部での需給逼迫の状況から、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、類似地域における他の標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺開発の影響等により、商業集積性・繁華性が向上しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は昨今の賃貸市場動向を分析の上、各数値の査定を適切に行い、不動産の収益性に着目した価格として求められており、本件のような高度商業地域においては考量すべき価格である。以上より、本件では比準価格及び収益価格を関連付け、周辺地域の標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

阿倍野ターミナルエリアの再開発によるエリアポテンシャルの向上効果が認められるが、区内では選好性がやや低いエリア。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に事業所等の混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域は一般住宅を中心に事業所等の混在する住宅地域であり、標準地は画地規模も小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。自用目的での一般住宅の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を多数収集できた。需要者は収益性よりも居住環境の快適性や利便性を重視していることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件がやや劣るものの利便性に優れる住宅地域として需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移する。

地域要因の将来予測

利便性が高く、一般住宅中心の住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び精度が高い。また、自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わなかった。利便性、快適性が重視される住宅地域であり、多数の信頼性のある取引事例を得られたため、それらを価格に反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

「文教の街」天王寺区の住宅地域である。落ち着いた雰囲気で人気が高く需要は安定している。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は住宅地域で成熟しており、また、地域要因に特段の変動は認められないため、今後当分の間は現状維持と予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向が当面続くと予測する。

価格決定の理由

標準地が存する近隣地域は一般住宅を利用の中心とした住宅地域である。一般住宅の敷地としての取引等のように、取引は自用目的が多く、収益性に着目した取引が市場を牽引する状況にはない。そこで、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との均衡及び近時の市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

浪速区内中心部は海外顧客の増大により活況を呈しているが周辺部は、翁影響はない。南部エリアでは地域的選好性の格差が大きい。

地域要因の将来予測

古ビルや事業所の建替等にあたっては上層階を住居系用途とする物の進出が予測される。今後の地価動向については大阪都心部における地価上昇の影響を受けて、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該地域における商業系用途の立地動向等については特に大きな変化がない等より、地域要因に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく、当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。近年における外国人旅行客からの人気の高まり等を反映し、地価はやや強含み基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、簡易ホテル、飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。当該地域は商業地域であり、本来は収益性を重視すべき地域ではあるが、当該地域内の店舗等に対する賃貸需要が弱いこと等より、当該傾向を反映し収益価格は低位に試算されたものと判断する。従って、要因比較も妥当に行い得た精度の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

上本町駅に近接する商業地域として、店舗を中心にオフィス等の需要も存するが供給は限定的であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は、需給は堅調であることから、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は事務所ビルや中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域であり、不動産業者、法人事業者、不動産投資家等が需要者として想定される。本件ではかかる需要者層及び価格形成過程を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を適切に関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域は街路条件等がやや劣るものの、閑静な住宅地域として需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はないことから、概ね現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 周辺部には文化住宅等の賃貸物件は見られるものの、周辺環境や標準地の規模等を勘案すると賃貸建物等の想定は現実的ではなく、収益還元法は非適用とした。当エリアは自用目的での取引が支配的であり、阿倍野区北西部の住宅地域内で多数の信頼性のある取引事例を収集し得たので、本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域特性、土地利用に大きな変化は認められない。一般的要因を背景に、地価は概ね横ばい圏内での動きが続いている。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地周辺は中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域である。周辺には共同住宅も存するものの、市場における小規模な画地に対する需要動向を勘案すると、収益物件を前提とする投資目的よりも寧ろ、居住を前提とした自用目的での取引が中心になると考えられることから、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

文教地区にあり、底堅い需要があるが、周辺マンション適地と比べると需要層は厚くなく、地価は緩やかな上昇傾向である。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域として成熟しており、今後当分の間は現状維持と予測する。底堅い需要がある住宅地域であり、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域である。取引の中心となるのは、居住の快適性を指標とした自用目的での取引であり、収益性目的での取引はほとんど見られないため、収益還元法は適用しないこととした。そこで、市場性を反映した比準価格を標準とし、他の標準地との均衡及び前年価格との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

オフィスビルの需要に大きな変化はないものの、利便性の高い幹線沿いにあり、マンション素地としての需要が旺盛で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層の店舗付共同住宅等が幹線道路沿いに建ち並ぶ商業地域として熟成しつつあり、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価水準は、引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。