塚本駅 近隣地価情報
247,000円
大阪府大阪市淀川区にあるJR神戸線(大阪～神戸)塚本駅の地価相場は247,000円/㎡(816,528円/坪)です。
塚本駅を中心とした2,000m圏内の不動産42件の地価をサンプルとしています。
なお、地価の平均値は253,133円/㎡(836,803円/坪)で、最高値は375,000円/㎡(1,239,669円/坪)、最低値は178,000円/㎡(588,429円/坪)です。
塚本駅近隣不動産の地価詳細
塚本駅近隣不動産のうち、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が付いているものをリストアップします。
| 塚本駅 からの距離 | 価格 | 詳細 |
|---|---|---|
| 約188m | 485,000円/㎡ | 調査年：1998年 |
| 約194m | 275,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約292m | 293,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約346m | 181,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域として熟成しており、需給は安定的で、地価は横ばい傾向で推移している。 地域要因の将来予測当該地域は中小規模住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は、横ばい傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由中小規模住宅を中心に形成される住宅地域として自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の多数の取引が成立している。一方、周辺地域においては共同住宅も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：藤田 康雅 |
| 約471m | 221,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約524m | 202,000円/㎡ | 調査年：2010年 |
| 約570m | 237,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約646m | 221,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約703m | 202,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因西淀川区の人口は横這いだが、高齢化率は上昇傾向が続いている。近隣地域では特に目立った変化は見られない。 地域要因の将来予測普通住宅地域として熟成しており、地域要因が変動する要因も特に見あたらず、今後も住宅地域として推移するものと予測される。 価格決定の理由比準価格は西淀川区内普通住宅地域の取引事例から求めたもので市場性を反映しており実証性が高い。収益価格は賃貸マンションを想定して試算したが、塚本駅周辺では賃貸マンションが相次いで建築されており高稼働率を長期的に維持するのは容易ではない。本件標準地は成熟した住宅地域内に存し、自用目的の売買が一般的なので比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、また周辺の標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：豊田 健治 |
| 約703m | 202,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約732m | 222,000円/㎡ | 調査年：2010年 |
| 約732m | 217,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約804m | 247,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因国道沿いの路線商業地域であるが、特に大きな地域要因の変化は認められない。 地域要因の将来予測幹線道路沿いの中層店舗や事務所に住宅も見られる路線商業地域で、当分の間は現状のまま推移するものと思われる。 価格決定の理由取引事例比較法は同一需給圏内にある広域的な地域の幹線沿いで類似地域にある事例を採用した。各事例につき補修正を行い、吟味して求めたが、市場性を反映した適正なものである。収益価格は、店舗兼共同住宅の賃貸を想定し、収入、支出の各項目について認定し求めたが、賃料は弱含みで地価に見合う水準になく、比準価格に比べ低位に求められた。鑑定評価額の決定に当っては、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：金子 賢一郎 |
| 約1,008m | 169,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因住宅地として熟成しており、価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。 地域要因の将来予測小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、当面、現況の土地利用が継続するものと予測する。 価格決定の理由周辺では賃貸共同住宅等も混在しているが、居住の快適性が重視される地域であるため、土地価格に見合う収益性は必ずしも反映されず、収益価格は低位に求められた。自用目的での取引が支配的であるところから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡、周辺地域の標準地との均衡について総合的に検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：辰己 雅信 |
| 約1,224m | 283,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因商業地域として熟成しており、特段の変動要因は無いが、需要は底堅い状況が続いている。 地域要因の将来予測当該地域は、駅に近い利便性の高い商業地域として熟成しており、需要は底堅く推移している。地価水準は若干の上昇基調で推移すると予測する。 価格決定の理由駅に近い幹線道路沿いの商業地域にあり、収益目的の取引も見られるものの相対的に少なく、市場性を重視した取引が中心となっている。店舗及び事務所の賃貸事例は散見される程度であり賃貸市場の熟成度は低く、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：藤田 康雅 |
| 約1,248m | 167,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域を代表する大手企業の工場が取り壊され、工場集積性にやや陰りが見え始めている。 地域要因の将来予測中小規模工場のほか住宅も見られる工・住混在地域であるが、JR東西線の開通により、工場跡地にマンション、ミニ開発の戸建住宅が増えつつある。 価格決定の理由比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例を価格判定の基礎とし、市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は、適正賃料、利回り等、試算の過程に多くの想定要素を伴うことから相対的に信頼性が劣る。自用目的での取引が主であるところから、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、周辺地域の標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：辰己 雅信 |
| 約1,279m | 520,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,279m | 510,000円/㎡ | 調査年：2013年 |
| 約1,331m | 139,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,535m | 390,000円/㎡ | 調査年：2004年 |
| 約1,548m | 900,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,604m | 255,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因既存住宅内で、一部旧村落の狭小街路が残るものの、都心アクセスの良さから一定の需要があり、地価は微増傾向にある。 地域要因の将来予測近隣地域は福島区・北部の既存低層住宅地域であり、当面の間現状のまま推移すると判断した。地価水準は、需要は区中心や東部比較では低いものの一定程度あり、微増傾向と思われる。 価格決定の理由近隣地域には居住賃貸需要はあるも、対象標準地の規模から十分な収益性を期待できない。一方、取引は戸建住宅もしくはその素地として近時の実証性を備えたものである。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格（戸建用途の立地類似事例）をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：長尾 成信 |
| 約1,645m | 154,000円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約1,645m | 153,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,658m | 373,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約1,661m | 334,000円/㎡ | 調査年：2004年 |
| 約1,661m | 375,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因都心へ徒歩も可能な利便性に優れていることや、グランフロントの活況による効果で需要は堅調であり地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測地域要因に大きな変動はなく、当面は現状維持で推移していくものと予測する。今後の地価動向は売買市場における需給動向から、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。 価格決定の理由比準価格は、地域的特性の類似する同一需給圏内の取引事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。一方、共同住宅の需要は堅調であるものの想定建物により試算された収益価格は、その試算過程に複数の想定要素を含むため。規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：永田 実 |
| 約1,674m | 10,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,704m | 339,000円/㎡ | 調査年：2009年 |
| 約1,739m | 192,000円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約1,739m | 189,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,750m | 42,300円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約1,770m | 125,000円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約1,782m | 446,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因梅田西側背後に位置し分譲・賃貸とも需要は根強い。マンション賃料は横這い、分譲価格はやや上昇。地価動向は上昇で推移している。 地域要因の将来予測幹線道路沿いに店舗、営業所、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、今後はマンションが次第に増加するものと見込まれる。地価水準は引き続き上昇傾向が持続すると予測する。 価格決定の理由近隣地域は、住宅の賃貸需要が底堅く収益性に基づく価格形成も認められるが、地域の特性が商業から住宅系への移行が見られることから、長期的な将来収益の予測には不確実性が伴う。加えて、高止まりした建築費の動向、利回りの低下等に信頼性がやや欠ける。このような地域要因の動向を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：櫻井 孝茂 |
| 約1,859m | 192,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約1,868m | 248,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,880m | 1,230,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,887m | 262,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約1,922m | 178,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。 地域要因の将来予測一般住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因はなく、当面、ほぼ現状のまま推移するものと予測される。 価格決定の理由試算価格は取引事例比較法を採用した。区内において同一需給圏内の類似地域にある事例を採用した。各事例は多くが規範性が高く、補修正も適正で精度は高い。なお、収益価格については画地規模が小さい等、採算に見合う想定が困難であることから求めることを断念した。鑑定評価額の決定に当っては取引事例比較法による価格が市場性を反映したもので妥当であると認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：金子 賢一郎 |
| 約1,952m | 422,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,977m | 323,000円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約1,977m | 347,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因大阪駅等都心部への接近性に優れた住宅地域である。用途混在が見られる地域であるが住環境も安定しており需要は底堅く地価はやや上昇傾向にある。 地域要因の将来予測価格決定の理由比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：野口 健治 |
塚本駅近隣不動産マップ
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塚本駅のチェックポイント
近くを流れる河川として淀川が有るため、流域及び近隣地域では地盤に問題がないか、氾濫の影響を受ける恐れがないかをチェックする必要があるでしょう。
交通量の多い阪神高速１１号池田線・阪神高速３号神戸線があるため倉庫や流通の要としての需要や車保有家庭からの需要が見込めます。ただし、阪神高速１１号池田線・阪神高速３号神戸線に直接面する土地では、騒音・振動・排気ガス・電波干渉の影響を受ける可能性があります。用途に適うかチェックする必要があるでしょう。
塚本駅の物件について、プロに相談する
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塚本駅の関連情報
塚本駅の近隣駅の地価相場
| JR東西線御幣島駅 | 178,000円/㎡ |
| 阪神本線姫島駅 | 194,000円/㎡ |
| 阪急神戸本線十三駅 | 237,000円/㎡ |
| 阪神本線淀川駅 | 276,000円/㎡ |
| JR東西線海老江駅 | 310,500円/㎡ |
| JR東西線加島駅 | 179,500円/㎡ |
| 阪神本線千船駅 | 169,000円/㎡ |
| 阪急神戸本線神崎川駅 | 221,000円/㎡ |
| 阪急神戸本線中津駅 | 723,000円/㎡ |
| 大阪環状線福島駅 | 665,000円/㎡ |
| 大阪市営地下鉄御堂筋線中津駅 | 1,150,000円/㎡ |
| 京都線大阪駅 | 936,000円/㎡ |
| 大阪環状線野田駅 | 381,000円/㎡ |
| 阪急神戸本線梅田駅 | 1,125,000円/㎡ |
| 阪神なんば線福駅 | 169,000円/㎡ |
| 阪神本線杭瀬駅 | 167,000円/㎡ |
| 京阪中之島線中之島駅 | 665,000円/㎡ |
| 阪神なんば線出来島駅 | 146,000円/㎡ |
| JR東西線北新地駅 | 1,065,000円/㎡ |
| 阪急宝塚本線三国駅 | 224,000円/㎡ |