地域要因

ホテル兼店舗の建設が概成しつつある等の発展的要素に加え、マンション素地等に対する潜在的な需要に支えられ地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、JR主要駅周辺部等の商業地域の価格牽連性が強い事例を中心に求めたもので、市場動向を反映し実証的である。収益価格は、取引市場に相応する賃料水準が1階以外では形成されにくいこと等から低位に試算され十分な説得力を有していないと思われる。よって比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、JR主要各駅近くに存する類似性の高い標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地利用に変動はない。周辺のテナント供給が限定されていることから既存ビルの稼働率は堅調であるが、近年は新規の賃貸物件の供給は少ない。

地域要因の将来予測

駅近くに低層店舗や中層の事務所ビル等が混在する地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測される。背後地の人口増加の影響を受け、需要は依然強含みであり、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

収益性の重視される商業地域であるが、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、賃料水準も物件の個別性により相当の開差がみられるため収益価格はやや安定性に欠けると考えられる。また、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的である。よって、比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市役所に近接しており、飲食系店舗の需要は比較的安定的。周辺住宅地の需要が底堅いことも影響して、地価は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

市役所に近く事務所や店舗が見られる商業地域で利用状況に特段の変化はない。飲食系の店舗テナントは一定の需要があり、また周辺住宅地の需要が堅調であること等から、地価は引き続き回復傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

市役所周辺の商業地域であるが、事務所系テナント需要は低迷している。画地規模や周辺の利用状況等から高度利用は現実的でないため、収益価格は店舗兼事務所を想定して試算したものの、低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道沿いの路線商業地域ではあるが繁華性は低い。空き店舗も見られ、出店意欲は弱く、地価水準は依然として弱含みである。

地域要因の将来予測

店舗等が多い国道沿いの路線商業地域。周辺にはスーパーやドラッグストアなどが集積しているが、一部では空き店舗も見られ、出店意欲はやや弱い。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

低層の店舗等が多い幹線道路沿いの商業地域で、低層店舗を想定したが、十分な駐車場確保が必要な上、賃料水準が低いことから、収益価格は低位に試算された。また、周辺は自用の店舗や事業所利用が多く、収益重視で取引されるには至っていないのが実状である。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した戸建住宅地域であり、生活利便性は更に充実し、旺盛な住宅需要に支えられ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

守山駅徒歩圏内の熟成した住宅地域である。周辺新規分譲地の売れ行き好調でラ・ムー守山店のオープンなど湖南幹線沿いの繁華性が増し、生活利便性はより充実し、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域については、収益性よりも居住快適性を重視する自用中心の戸建住宅地域である。また、画地規模から見て共同住宅の賃貸物件の想定に無理があるため収益価格の試算は断念した。比準価格は適格な取引事例に基づき格差判定等も適切に求められており、規範性は高い。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺の人口増等の趨勢を反映して土地需要が全般的に底堅く、繁華性が増しつつあり、地価は緩やかな上昇基調にある。

地域要因の将来予測

郊外の路線商業地域で、土地利用に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移するものと思料される。周辺の住宅地需要が堅調で、人口、世帯数等が増加していることから、地価は緩やかな上昇基調にある。

価格決定の理由

収益価格は求められたものの、駐車場としての確保規制、低層店舗地が最有効使用で高度利用も想定できないことにより、低く試算された。比準価格は、守山市及び周辺市における取引事例の中から特に牽連性の高い事例を選択して求められたもので、相対的信頼性に優れる。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した戸建住宅地域であり、生活利便性は更に充実し、旺盛な住宅需要に支えられ地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

守山駅徒歩圏内の熟成した住宅地域で、利用状況は現状維持で推移するものと予測する。周辺の新規開発は活発で、供給も多く売れ行きは好調で需要は底堅い。地価水準は引き続き回復傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、収益性よりも居住快適性を選好する自用の戸建住宅地域である。対象標準地の画地規模からみて賃貸共同住宅の想定が困難なため収益価格の試算は断念した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、周辺住宅地域の地価水準との均衡にも留意の上、居住の快適性をより重視する一般住宅地域であることも考慮し、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

バス便の住宅地域で、住宅地としての品等も良いところから、当該地域に対する需要は十分に存しており、これらを反映して地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 JR駅よりバス便の区画整然とした中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域で、土地利用は当分の間安定的に推移すると予測される。住環境、商業施設等接近性の優る地域で、地価は上昇傾向と予測。

価格決定の理由

 周辺で共同住宅も存するが、近隣地域は自己使用の戸建住宅地域で、かつ対象標準地の画地規模を考慮すれば共同住宅の賃貸を想定することが現実的ではないので収益価格は求めなかった。造成後相当期間経過しているため原価法も非適用とした。比準価格は価格索連性が強い取引事例を採用しており、規範性の高い価格といえる。この市場の実態を反映した比準価格を標準とし、さらに下記の代表標準地との均衡をも考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した戸建住宅地域であり、駅遠隔地ではあるが、旺盛な住宅需要に支えられ地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

守山駅徒歩圏外にあって古くに開発された住宅地域である。当市は徒歩圏内外の住宅地需要が旺盛でラ・ムー守山店オープンなど利便性はより充実しつつあり、地価は緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当該近隣地域については、収益性よりも居住快適性を重視する自用中心の戸建住宅地域である。また、画地規模から見て共同住宅の賃貸物件の想定に無理があるため収益価格の試算は断念した。比準価格は適格な取引事例に基づき格差判定等も適切に求められており、規範性は高い。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を重視し、下記代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はない。徒歩圏内住宅地の堅調な需要の影響を受け、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

共同住宅の建設を想定して収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低く求められた。既成市街地のため原価法は適用しない。比準価格は地域的特性の類似した取引事例から求めたもので実証性がある。居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されていると認められるので比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との比較検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。