地域要因

近隣地域は市街地中心部の商業地域で、土地利用の動向に大きな変化は見られないが、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、JR線と国道23号の間の幹線沿いに店舗・事務所等が建ち並ぶ地域で土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移すると予測する。中心地区方面の不動産需要回復に伴い地価は下落幅が縮小傾向で推移。

価格決定の理由

JR四日市駅に近い幹線道路沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、自用目的の取引が主であり、賃貸用の店舗兼事務所としての取引は未成熟であるため収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は市街地中心部の商業地域で、土地利用の動向に大きな変化は見られないが、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗併用住宅ビル等が建ち並ぶ商業地域で、土地利用に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。中心市街地の利便性を有し、不動産需要の回復に伴い、地価はやや上昇傾向で推移する。

価格決定の理由

中心市街地の幹線道路沿いにある商業地域で、自用目的の取引が主であり、賃貸用の店舗兼住宅としての取引は十分に成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因についての大きな変動はない。周辺には大規模団地や小規模の新興住宅地も多く、競争力ではやや劣るが、地価は下げ止まっている。

地域要因の将来予測

大規模団地の間に位置する一般住宅を主体とする住宅地域で、新規の開発余地が限られており、現状のまま推移する地域と予測される。鉄道駅への利便性に優れた地域で、地価は下げ止まっている。

価格決定の理由

戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算されたものである。市場参加者は意思決定において居住環境の快適性・利便性を重視し、これを実証的に示している比準価格への関心が高く、また、信頼性の高い取引事例も収集し得ていることから、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価が微下降で推移している四日市中心部周辺の住宅地域で、下降率は0％に近づいている。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする熟成された住宅地域で、土地利用は現状のまま推移するものと予測される。周辺地域では、新規分譲住宅の供給がみられ、やや供給過剰感もあり、地価は依然として下落基調が続くものと予測される。

価格決定の理由

古くに開発された郊外の住宅団地であり、賃貸アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場はまだ未熟成にあるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、関連する地域の取引事例から求められた市場の特性を反映した実証性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

郊外の住宅団地で、地域内に大きな変動要因は見られない。地域内で土地取引は認められるが、価格水準は弱含み傾向にあり、需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

熟成した郊外の住宅団地であり、一部で建替え等の動きが見られ、一定程度の土地取引は見られるが、取引価格水準は弱含みである。今後も概ね現状で推移するものと見込まれるが、需要はやや弱い。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅の想定は経済合理性の観点から非現実的であるため、収益価格を試算しなかった。近隣地域での土地取引は、自己居住用としての取引が大部分であり、需要者は市場での取引価格の動向を重視して行動するものと考える。よって、取引市場の動向の反映面に富む比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部の商業地の土地需要は堅調である。マンション適地は人気がある。需要は安定基調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する地域内においてはテナントビル等も存するが、店舗の種類により賃貸条件が異なるテナントも見られる。自用物件も多く見られることや市場参加者が土地価格を判断するときにおいて収益性よりも周辺の取引相場を重視して価格の判断をしている状況が窺える。従って、市場の実態を反映している比準価格を標準とし、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地としては衰退感があり、住宅地への移行傾向も。ただ比較的通行量の多い市道沿いの地域であり、一定の土地需要が認められる。

地域要因の将来予測

低層店舗等が建ち並ぶ旧来の近隣商業地域。事業用地の需要は近鉄四日市駅周辺や幹線道路沿いに集中しており、良好な街路条件を持ちながら規模の小さな画地が一般的な当地域の競争力は弱い。

価格決定の理由

当該地域では収益性に基づく賃貸建物経営を前提とした新規の土地取引は見られず、自用目的の土地取引が中心である。この場合、取引の先例を指標に売買されることが一般的である。よって市場の実態を反映した取引事例より試算された比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

中心部における商業地の潜在的土地需要は回復している。まとまった規模であればマンション用地としての需要は堅い。地価は上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自己使用目的の居宅を兼ねた店舗が多く、取引において自用目的が中心であり、賃貸用途を前提とした建物は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って、自用目的の取引を中心としているため比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅から徒歩圏内に位置し、利便性が比較的高く、需要は安定的に推移している。周辺では高値での引き合いも見られ地価も上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、小売店舗、一般住宅等が混在する既成商業地域であり、主たる需要者である個人事業主等による自用目的の取引が多く、新規の賃貸事業を目的とした取引は希薄である。市内の類似する商業地域に存する信頼性の高い取引事例より求めた比準価格は、市場参加者が重視する価格であると思料する。従って、収益価格は参考とし、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との均衡は概ね得ていると判断した。

地域要因

駅前立地により、高い集客力が維持され、高層マンションの竣工が予定され、開発期待が高いマンション用地の需要は堅調であり、地価は底堅く推移。

地域要因の将来予測

近鉄四日市駅前の商業地域で、駅北口のふれあいモール完成により駅前エリア全体として、集客が持ち直しており、空地においてもマンション竣工が予定されており、開発効果への期待が高まっている。

価格決定の理由

貸事務所・貸店舗等も存するが、投資採算性に見合う賃料水準が形成されていないために収益価格はやや低位に試算された。賃貸による限定的な収益性よりもマンション・ホテル開発等経営戦略上の事業経営を主体として投資行為が行われる商業地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、同一需給圏内における地価動向等に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。県内最高地であり代表標準地との規準は困難である。

地域要因

近鉄四日市駅東側の飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、周辺地域では新規出店も見られ店舗需要が回復傾向にある。

地域要因の将来予測

近鉄四日市駅東側の飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、周辺地域では新規出店も見られ店舗需要が回復傾向にある。当該地域においても周辺地域の影響を受け、やや回復傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域内は貸店舗等の収益物件も多く見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。