地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく従来同様の住宅地域として推移していくものと思われる。外部の経済環境にもよるが、現状需給関係は安定しており地価はやや強含んで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく従来同様の住宅地域として推移していくものと思われる。現状需給関係はしっかりしており、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅を主体とする熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模の一般住宅が多い比較的熟成した住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面の間、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、中規模一般住宅を主体とする住宅地域であり賃貸市場が未成熟なこと、対象標準地の画地規模が小さく共同住宅を想定することが現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。取引は自己使用目的が中心であり価格形成にあたっては取引価格の水準が重視される。したがって、本件では、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。地価は概ね横這い傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は戸田駅又は春田駅周辺の住宅地の取引事例を中心に採用して求めたものであり、その精度は高く説得力も高い。対象標準地は、画地規模が小さく間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。需要者はその画地規模から居住の快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との価格検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路配置が今一歩なため、商業地域として客足の流動性が少ない。昨年、対象近隣に新規店舗が新たに進出している。

地域要因の将来予測

金融機関の営業所等が見られる駅前商業地域である。近鉄蟹江駅前に立地し利便性と稀少性により、分譲マンション等の高度利用が進むものと予測するが、まとまった規模の画地供給は少なく、その速度は緩やかである。

価格決定の理由

比準価格は複数の取引事例から査定価格間の調整を経て決定されており、標準地の価格水準を示すものとして説得力が高い。収益価格は、期待される収益性を代替するものであるが、対象近隣の土地の需給動向や客足の流動性等を考慮すると、価格判断において重視される程度が低い。従って、市場動向も踏まえ、各手法の適合性や相対的信頼性の観点から比準価格を採用して、上記の通り決定した。

地域要因

昨年から地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

学戸エリアは戸建住宅地として比較的人気があり、対象近隣では下水道整備事業が行われている。戸建住宅、アパート等が混在する現状を維持し、利用度を高めていくものと予測する。

価格決定の理由

自己利用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の規範性が高い。また、比準価格は、複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、対象標準地において経済合理性に見合った収益用建物を想定できないため、収益還元法は適用できなかった。本件では、代表標準地との検討及び単価と総額との関連性を踏まえ、比準価格を採用して、上記の通り決定した。

地域要因

地域南方の市街化調整区域と連続性を有する地域であり、昨年から地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

近鉄蟹江駅の徒歩10分圏内に展開する住宅地域で、利便性が高い地域であり、一般住宅等が建ち並ぶ戸建住宅地として今後も推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己利用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の規範性が高い。また、比準価格は、複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、対象標準地において経済合理性に見合った収益用建物を想定できないため、収益還元法は適用できなかった。本件では、代表標準地との検討及び単価と総額との関連性を踏まえ、比準価格を採用して、上記の通り決定した。

地域要因

温泉街の商業地域であるが、過去、病院移設、スーパー開店等の変動要因が認められたが、ここ1年間は格別の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は温泉街の商業地域で、周辺はスーパー、飲食店、病院等が見受けられる。個人又は中小規模企業の経営者による店舗を主体とする商業地域であり、自用目的での取引需要が大半である。店舗等の賃貸物件は少なく、賃貸市場の成熟度は高くないため、賃貸事例の信頼性は相対的に低い。従って、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にして、更に代表標準地との価格検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的で、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

富田地区の中心的な近隣商業地域で、特に変動要因も見当たらないことから、今後とも同様の地域として推移するものと思われる。

価格決定の理由

小売店舗を主とする旧来からの商業地域で、自用目的の取引需要が中心である。店舗等の賃貸物件は少なく、賃貸市場の成熟の程度が高いとは言い難いため、実際の不動産市場で取引された事例から試算された比準価格に比し、収益資料の信頼性は相対的に低い。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模開発による宅地利用が見られることなどから、需要は安定的で地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

小規模開発による宅地利用がみられる既成の住宅地域であり、特段の地域要因の変化はみられず、当面現状のままで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は面積が小さく経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の想定は困難であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格決定される。従って、本件では、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ区画整理された住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。地価は概ね横這い傾向である。

地域要因の将来予測

低層住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、特筆すべき変動要因もなく、今後も現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当地域は駅徒歩圏外の住宅地域であり、周辺は一般住宅を中心にアパートが散見される。アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするものであり、土地価格の回収を目論むものではない。対象標準地は規模が小さくアパートの想定が困難であるため収益価格は求められなかった。当地域は自用目的での取引が主であるため取引事例比較法のみを適用した。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

沿道サービス型店舗が建ち並ぶ、概ね熟成した商業地域で、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

既に商業地域としての根幹が形成されているため、将来的にも利用状況に大きな変化はないものと予測される。地価水準は景気回復の恩恵により、概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、中川区内の商業地の取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、収益性に着目した理論的な価格である。近隣地域内では自用の店舗等が中心となっており、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低いことから、収益価格はやや低位に試算された。よって相対的に信頼性が高いと判断される比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、中川区の商業地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。