地域要因

特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄り駅に近い戸建住宅・共同住宅中心の住宅地域であり、特に変動要因はないが、地価は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が標準的な地域に所在し、自己使用目的による取引が中心で、類似地域から信頼性ある取引事例を収集できた。収益価格は対象標準地の画地条件等により賃貸想定が合理的でないので非適用とした。比準価格は、類似地域内に存する規範性の高い事例を収集し、再吟味のうえ、適切に補修正を行って求められた。したがって、取引の指標として規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域であり、JR共和駅を最寄駅とする大型マンションが2棟竣工し、商圏人口の増加による地域の活性化が期待される。

地域要因の将来予測

沿道型店舗が建ち並ぶ路線商業地域であるが、近隣に大型マンションが竣工し、地域の活性化が期待される。地域経済が好調で、周辺の住宅地需要も旺盛であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

貸店舗等の収益物件も見られる県道沿いの路線商業地域であり、需要者は投資採算性も考慮し価値判断を行うことから、収益性は無視できないが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集できたため、市場動向を反映し実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の比較的環境良好な区画整理済の住宅地域であり、土地需要は大きいものと認められ、地価も上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業の行われた住宅地で、駅等への接近性に優れており、今後更に住宅地として熟成してゆくものと思料する。

価格決定の理由

対象標準地は大府市北東部にあって、区画整理の行われた戸建住宅を中心とした住宅地域に所在し、周囲には低層アパート等の収益物件も一部見られるが、収益性よりも居住の快適性をより重視した自用目的での取引が中心である。したがって収益価格は参考に留め、市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

熟成した旧来からの住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと思われる。相対的に需要が弱い地域であるが、市内全体の地価上昇に牽引され、地価は若干の上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は旧来からの住宅地域であり、戸建住宅ないし農家住宅としての自己利用が標準である。周囲にはアパートも散見されるが、集落的性格から賃貸需要が弱いことに加え、対象地の画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難であったことから収益還元法は適用できなかった。市場は取引価格をベースに形成されており、比準価格の規範性は高い。以上により比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にないが、区画整然とした住宅地の需要は根強く、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

低金利や住宅ローン減税等の支援もあって、区画整然とした住宅地の需要は好調である一方、土地の供給が少なく、地価水準は上昇傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、土地の価格は同じ地域内や居住環境が類似する周辺地域での取引価格が指標とされる。土地の利用状況から賃貸用建物を想定することは現実的ではなく、需要の中心は自用であって、居宅の安全性や快適性が重視されるため収益還元法は適用しない。実際の取引事例から査定した比準価格は信頼できる試算価格と言えることから、当該価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理中の新興住宅地域であり人気のエリアである。周囲では次々と住宅着工が進んでいる。

地域要因の将来予測

区画整理中の住宅地域として成熟を続けており、当面は現状のまま推移するものと思われる。区画整然とした新興住宅地域の人気は特に高く、地価は上昇基調が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は区画整理中の新興住宅地域であり、戸建住宅としての自己利用が一般的である。そのため取引指標としては他物件の取引価格との比較の観点、すなわち比準価格が重視される。一方、戸建住宅地において収益性の観点は稀薄であり、また画地規模が小さく共同住宅等の想定が現実的ではないため、収益還元法は非適用とした。規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に大きな変動要因はなく、地価は概ね横這い。

地域要因の将来予測

工場、配送センター等の立地する工業地域であり、幹線道路及びインターチェンジへの接近性は良好であるものの、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

収益価格は標準地に最有効使用の賃貸物件を想定して求めたものであるが、賃貸市場が熟成していないためか低位に試算された。現実には自己使用目的での取引が中心であることを勘案し、本件においては、収益価格は参考程度にとどめ、個別の事情を含んだ事例があるものの類似地域における信頼性の高い事例を採用して査定した実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にないが、市内中心部に近い住宅地の需要は堅調で、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

低金利や住宅ローン減税等の支援もあって、市内中心部に近い住宅地の需要は安定しており、地価水準は緩やかな上昇傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、土地の規模が小さく、有効な賃貸用建物を想定することが困難なため、収益還元法は適用しない。最有効使用の観点から、需要の中心は自用であって、土地の価格は同じ地域内や居住環境が類似する周辺地域での取引価格が指標とされる。実際の取引事例から査定した比準価格は信頼できる試算価格と言えることから、当該価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域であるが、大府市内の住宅地に対する需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、広域的にはアパート等の収益物件も見られるが、経済合理的観点から経営が可能となる共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。居住性及び快適性が重視される住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格形成されることが一般的であることから、市場動向を反映し実証性に優る比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道沿いの商業地域であるが、沿道における工場等の混在度は高く、繁華性も低い状況にあり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域周辺は、工場等へ向かう車両が通行する交通量の多い路線商業地域であるが、賃貸市場において土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に止まった。土地取引は自用目的が中心であり、市場動向を反映している比準価格の信頼性は高い。よって本件では相対的規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として、熟成していくものと思われる。

価格決定の理由

収益価格は、対象不動産の規模・形状により賃貸住宅の建設により、賃貸経営を行う経済合理性が見いだせない為、収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は、信頼のおける多数の取引事例により求められたものであり、実証的であり、不動産市場を反映したものである。よって、比準価格を採用して、代表標準地からの検討を行い、地価動向・推移を勘案し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。