地域要因

居住環境等に大きな変動はないが海に近く、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、暫くは急な変化なく、ほぼ現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は在来地主等建築の収益物件の傾向である土地に対する収益観念が希薄、入居者を確保するため実質賃料を低くせざるを得ない実情等より低位に求められた。従って、比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との均衡をも保って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな地域的特性の変化は見られないものの、市中心部から幾分離れた住宅地域で、一般的要因の影響を受け、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

市内辺縁部の高台に旧来からの住宅が密集する住宅地域で、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、やや弱含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、画地規模が小さく収益物件の建築が困難であるため、収益還元法は非適用とした。また、周辺にはアパート等も見られるが収益目的の取引は少なく、自己使用を目的とした取引が中心である。従って、市場実態を反映した比準価格を中心に、昨今の経済情勢及び不動産市況等を勘案し、代表標準地との価格検討もふまえ、本鑑定評価額を決定した。

地域要因

土地の利用状況に特段の変化は認められないが、蒲郡市郊外部の住宅地の潜在需要は少なく、地価水準は下落傾向に推移している。

地域要因の将来予測

標準地は三河三谷駅の東方で、一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。蒲郡市郊外部の不動産の潜在需要は少ないが、地域的特性に大きな変化はなく、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、周辺地域の収益物件の大半は、土地所有者が有効活用をしたもので、元本と賃料との関係が希薄なため、収益価格は低位に試算される。ここで、採用した資料及び評価の手順を再検討した結果、取引事例の大半は自用目的で、規範性の有する取引事例より求めており、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧宝飯郡御津町の住宅地域であり、土地の利用状況に特段の変化はないものの、需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成された住宅地域であり、当面はほぼ現状を維持するものと予測される。地価水準は今後も弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、賃貸アパートが介在しているが数は少ない。対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから、収益還元法の適用を断念した。また、信頼性の高い事例収集が可能であった。以上より、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を標準として、代表標準地とのバランス及び今後の地価変動等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地の利用状況に特段の変化はないものの、最寄駅利用客は少なく商況は低迷が続いている。地価水準も下落傾向にある。

地域要因の将来予測

小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域で、駅利用客を中心とする顧客の通行量は少ないものの、用途面での大きな変動はなく、当面は現状にて推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。近隣地域は商業地域であるため収益性が考慮されるものの、当該地域の取引においては自己使用目的とすることが多く資産性等も考慮され、投資採算性や収益性のみで土地価格が決定されるには至っていない。従って、本件では実証的・客観的である比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境等、地域に特段の変動はないものの、市中心部から距離もあり、需要が弱く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の区画整理済みの住宅地域で、空地もみられるが、住宅地として徐々に熟成していくものと予測する。市中心部からは距離があり、地価水準は弱含み傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

周囲にはアパート等の収益物件も散見されるが、一般住宅を中心とする地域で、賃貸需要は弱く、市場も未成熟で、収益価格は比準価格に比べ低く求められた。市場において、主たる需要者は自己使用を目的とし、居住の快適性・利便性等を重視しており、収益性をもとに価格が形成されていない。以上から、市場実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般的要因の影響下、住宅需要の地域選別化が顕著であるが、震災リスクを内包しており、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

沿岸部に近い旧来からの既成住宅地域で、当面現状を維持しつつ推移するものと推察されるが、需給バランスの悪化が懸念される。

価格決定の理由

対象標準地は沿岸部に近い既成住宅地域内に所在し、周囲には市内通勤者を対象としたアパート等の有効利用も見られるが、想定される需要者の多くは自用目的での取引を中心としている。従って、各試算価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場をより反映した比準価格を標準として、収益価格も参酌し、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺の土地利用状態等は特に変動はないが、地価はやや弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自用の工場、住宅を主体とする地域で、需要者はほぼ自用での使用を前提に行動している。投資目的での工場・倉庫はまず見当たらない地域であり、収益性への志向は乏しい。よって、本件では市場の実勢を反映した比準価格を標準として、収益価格も参酌し、一般的要因の影響も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。