地域要因

土地利用が大型画地を活用したホームセンター等に固定化しており、飲食店舗で一部テナントの入替えがあるものの地域的に大きな変化は見られない。

地域要因の将来予測

県道沿いの路線商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。大型画地が多く事業用定期借地が主流のため取得需要は少ないが、市内各路線商業地に対する割安感・値頃感が需要を喚起し、地価は横這いで推移している。

価格決定の理由

各種郊外型店舗、営業所等自用目的の取引が主である。比準価格は同一需給圏内の類似地域より収集した多数の取引事例のうち、規範性に富むものを選択し試算したものでその精度は高い。一方、郊外のロードサイド型店舗は事業用定期借地による出店が主流のため、貸店舗等の賃料水準把握が難しく収益価格は相対的に精度が劣る。従って、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別な変動はないが、居住者の高齢化が進み古い建物が増加しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

元本価格に見合う賃料が得られる地域でないため、収益還元法が適用できなかった。市場での取引価格を中心に価格形成がなされている地域であることから、比準価格を検討のうえ周辺の標準地との秤量的な検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。鑑定評価額の決定に際しては単価と総額との関連に留意した。

地域要因

やや利便性の劣る地域であるが、近年は底値感・値頃感、周辺住宅地の地価水準に対する割安感から需給は概ね堅調で、地価は横這いで安定している。

地域要因の将来予測

郊外の戸建住宅地域で、今後も閑静な住環境を維持すると予測する。底値感・値頃感、周辺住宅地の地価水準に対する割安感が需要を喚起し、近年地価は横這いで安定しており、今後も底堅く推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において収集した多数の取引事例のうち、規範性に富むものを選択し精度の高い比準価格を試算し得た。一方、第一種低層住居専用地域に指定された郊外の戸建住宅地で、アパート等の賃貸物件が見いだせず賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算し得ない。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場参加者は居住の快適性を重視し現実の取引価格の水準を指標に価格を判断することから、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした人気がある住宅団地のため不動産需要は堅調である。このため地価は当分は安定傾向が続くと予測する。

地域要因の将来予測

当該地域は熟成した中規模住宅団地であり、特に当該地域の特性に影響を及ぼす格別の変動要因はないので、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり戸建住宅用地の取得を目的とした取引が中心である。標準地が存する地域一帯は快適性等の住環境を重視する地域であり収益性を指向する地域ではないので収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域の既成住宅地域で域外からの需要が乏しく地価は下落しており、今後も下落が見込まれるが、下落幅は縮小に向かうものと予測される。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の県道沿いの既成住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。需要が地縁関係者等にほぼ限定されるため需給は低調で、地価は今後も下落が続くと見込まれるが、下落幅は縮小に向かうと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域において収集した多数の取引事例のうち、規範性に富むものを選択し試算したものでその精度は高い。一方、農家住宅も混在する市街化調整区域内の既成住宅地域で、アパート等の賃貸需要がほとんど見られず賃貸事業が成り立たないこと、また、自己使用以外の建物の建築が法的に規制されることから収益価格は試算し得ない。従って、市場性を反映し実証的で信頼性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地需要に加えて、中古住宅需要も相応に見られ、地価の値頃感、底値感があることから、近隣地域周辺一帯は地価が強含みまたは安定的である。

地域要因の将来予測

一般住宅が多い比較的成熟した住宅地域であり、今後もほぼ現状のまま推移していくものと予測する。また、値頃感から、市街地の住宅需要が相応に見られ、当面の間地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一校区の信頼性のある取引事例を重視して試算しており、信頼性が高い。一方、収益価格は、駐車場スペース確保のため、ボリュームのある想定建物が困難であり、土地価格に見合う収益性を得られないことから、低位なものとなった。近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が大半である。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成28年4月標準地背後に五福小学校の移転による新校舎が開校、通学路となる周辺部の道路整備による利便性の向上も相まって地価は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で自用目的の取引が主である。比準価格は同一需給圏内の類似地域より収集した取引事例のうち、規範性に富むものを選択し試算したものでその精度は高い。一方、在来地主所有の、遊休地を活用した土地利回りを考慮しないアパートも一部見られるが、事業収支の観点から経済合理性のある賃貸建物の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。従って、実証的で信頼性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域に近接した住宅団地であり、小杉駅南や駅徒歩圏の利便性の良い住宅地域と比較し、人気が劣る。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ最近開発された小規模住宅団地であり、当分の間、ほぼ現状のままで推移すると予測する。地価水準は需給がほぼ安定しており、横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、標準地は画地規模が小さく、賃貸建物を想定することが現実的ではないので、収益価格を試算しなかった。標準地は快適性を重視する住宅地域にあり、自用目的の取引が中心なので、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域に存するため、地域外からの転入は少なく流動性に劣るものの宅地供給も限定的で需給は安定している。

地域要因の将来予測

旧下村の既成住宅地域であるが、特段地域要因に変化は見られない。集落的性格が強いことから宅地需要は弱いが、宅地供給も限定的であり、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

利便性等を重視する自用目的の取引が中心であり、射水市に存する市街化調整区域内の類似地域等において規範性のある取引事例を収集し得た。周辺は外部からの転入の少ない県道沿いの既成住宅地であり、アパート等の収益物件は見受けられず、また市街化調整区域ではアパート等の自己使用以外の建築が規制されることから収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県道沿いの既成住宅地域で、近年は周辺部で小規模分譲地の開発が活発化し、新規分譲地に対する割安感が需要を喚起し地価は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既成の戸建住宅地域で自用目的の取引が主である。比準価格は同一需給圏内の類似地域おいて収集した取引事例のうち、規範性に富むものを選択し試算したものでその精度は高い。一方、自用の戸建住宅地域でアパート等が見いだせず賃貸市場が未成熟なため、事業収支の観点から経済合理性のある賃貸建物の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

富山市中心部に比較的近接した住宅地域であり、需給動向は堅調であり、地価水準は概ね横這いに推移している。

地域要因の将来予測

文教地区周辺に位置する既成住宅地域であり、今後閑静な居住環境を維持しつつも、暫くは地価水準が安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的のほか賃貸用目的の取引も多いが、周辺に学生向けアパートや賃貸マンションが多く、若干供給過剰にあり、土地価格に見合う賃料（家賃）水準が形成されていないため、収益価格がかなり低位に試算された。従って、代表標準地の公示価格との均衡に留意し、比準価格を重視すると共に、収益価格を参酌するに留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。