地域要因

駐車場等の暫定的利用でも十分な収益を上げており、土地の供給が殆ど見られない。

地域要因の将来予測

多治見駅北土地区画整理事業地区に隣接する利便性の良い既存の住宅地域。当該土地区画整理事業の影響下にあり今後土地需要が高まると予測する。地価は将来の発展を見越した需要も見られ、上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

多治見駅に近い低層住宅地で、賃貸用不動産の需要も強い。収益価格は、共同住宅を想定したが、駅に近いがある程度の駐車場の確保が必要で、画地規模から建物規模、階層も制約されやや低く試算された。多治見駅に近い場所的優位性、利便性が価格形成に大きく影響しており、これらを考慮した不動産市場を的確に反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

背後の住宅地は安定的な需要を保っており、近隣地域にもその影響を強く与えている。

地域要因の将来予測

商業繁華性はやや劣る地域であるが、背後の住宅地の需要は安定しており、近隣地域も住商混在としての性格が強いことから、暫く現状維持にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

 商業地として重視すべき収益価格は標準地上に最有効使用の賃貸物件を建設想定するものであるが、当地域では併用住宅や中低層の事務所ビル等が中心で、実際使用容積率も低く、投資元本に見合った収入が得られないため、賃貸よりも自用目的の取引が一般的と判断される。以上の結果本件では、住宅地域としての性格も有する当地域の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内でも需要の根強い小学校区に所在し、地価は堅調。

地域要因の将来予測

JR多治見駅や駅前商業施設などへの利便性が高い既成住宅地域。人気のある小学校区にあり需要は底堅いが、多治見駅徒歩圏としては限界に近い地域である。地価は横這い傾向にあると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は駅や大型店舗などの接近性に恵まれた既成市街地内にある住宅地域である。この為、周辺ではアパ−ト等も散見され、賃貸市場も熟成しているが、対象標準地は敷地規模が小さい等の画地条件の制約から、収益価格は低位に試算される結果となった。快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であることから、比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の普通住宅地域として用途的に熟成、安定しており地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

市街地に形成される既成の住宅地域として熟成しており、今後も現時の用途的特性を維持しつつ推移すると予測する。マンション用地需要を主とする住宅地需要の増大から地価は横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法は、当該地域の需要者の中心は戸建住宅の自己利用を目的とする個人であり、地域内には収益不動産の立地も殆ど見られない。更に対象標準地の規模から共同住宅建設を想定することは合理性を欠くので同手法は非適用とした。よって市場の実態を反映した比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ミニ開発等により、周辺に残されている農地の宅地化が進行しており、住宅地域として熟成度を高めつつある。

地域要因の将来予測

周辺に残された農地等の宅地化が進み、新興の住宅地域として熟成度を増していく、と予測する。路線商業地域背後の利便性の高い地域であり、市場での人気は増している。地価水準は上昇傾向で推移する、と予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺は自己使用目的の取引が中心である。市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にあるため比準価格の説得力は高い。一方、近隣地域周辺に建てられる共同住宅は駐車場を確保するため敷地規模が大きくなる傾向にある。これに対し、対象標準地の地積は標準的な戸建住宅地の規模であるため共同住宅の想定は現実的ではない。従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

多治見駅前に形成される商業地域で用途的に安定している。北方約50mで多治見駅南地区第一種市街地再開発事業計画が進行中である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法については、一部を自用とする店舗・事務所ビル、及びテナントビルが連旦し、一部に更新期を迎えた建物も見られ、空室化も目立つが事業者向けの賃貸市場の成熟が見られ同手法適用の妥当性を有する。よって市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量し更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新規出店は少なく、地域要因に特段の変化は見れらない。

地域要因の将来予測

接面する県道は当地域と、衰退傾向にある滝呂、笠原地区を結んでいるため、準幹線道路沿いではあるが、当地域への事業者の出店意欲は弱く、今後暫くは弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の取引事例に基づくもので実証的かつ説得力を有する。一方、収益価格は賃貸物件の建築を想定したものであるが、投資元本に見合った収益が見込めないことから比準価格に比して低位に求められた。繁華性に乏しい市街地郊外の商業地であり、賃貸よりも自用目的の取引が大半であることから本件では、市場性等を反映している比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域内の道路整備、周辺道路の拡幅及び信号機設置により、利便性の向上が顕著である。

地域要因の将来予測

近隣地域の北部に住吉土地区画整理事業が進行、戸建住宅地の供給が出現。周辺道路の拡幅及び信号機の設置、近隣地域内の道路整備等のインフラ充実による利便性の向上で、地価は強含み傾向を予測する。

価格決定の理由

利便性に富む住宅地で、周囲に共同住宅も見られるが、画地条件の制約及び土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、多治見駅徒歩圏内の住宅地を中心に選択、価格決定もより規範性のある試算値を重視し、実証的で信頼性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、快適性を重視する住宅地で、自用目的の取引が大半のため、収益価格を参考に、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した郊外のやや丘陵地内の住宅地で、ここ数年間、価格形成に影響を与える地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、元来、市街地内の小規模分譲地として開発されたものであるが、熟成して、現在は周辺の地域と同化している。地価は現在及び将来的にも、ほぼ安定化している。

価格決定の理由

戸建住宅を主とした熟成した郊外の住宅地で、周辺では新規賃貸建物がほぼ皆無で、また、画地規模から合理的経営規模の賃貸建物の建設が困難のため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、土岐川南部で、同一需給圏の既成住宅地の取引事例を中心に、収集選択し、実証的で信頼性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、快適性を重視する住宅地で、自用目的の取引が大半であることから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新興の路線商業地域として商業集積が続いていたが、このところ、店舗、事務所等の新規出店は落ち着きつつある。

地域要因の将来予測

新興の路線商業地域として店舗集積が続いていたが、落ち着きつつある。適地があれば進出希望の需要は根強いが、購入より借地希望が中心である。今後も商業集積が進み、地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺に出店している店舗等は自用物件または、建設協力金方式による借家で、純粋に賃貸用物件としては共同住宅が見られる程度で、商業用の賃貸市場の成熟の程度は低い。一方で価格形成には、交通量、視認性等が重視され、現実の不動産市場を反映している比準価格の規範性は高い。比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討及び地代等を総合的に考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性の低い郊外の商業地域であるが、新規店舗の出店、既存店舗の撤退等の動きは少ない。地域要因に特に大きな変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内に存する店舗、事業所等は大半が自用物件である。店舗等が閉鎖された場合に賃貸物件に転用されることはあるが、当初より賃貸を目的として建築される物件は殆どなく、賃貸市場の成熟の程度は低い。取引の中心は自用目的であり、収益価格の説得力は劣る。従って、現実の取引事例を基礎とし、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。