地域要因

旧来から繁華性が高く、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

土地利用形態に影響を及ぼすような要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、需要者は収益性を重視する法人等が想定され、価格決定にあたって収益価格は考慮すべきであるが、建築費の高騰により採算が悪化し収益価格は低位に試算された。したがって、現実的説得力の高い比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

店舗の集積度が高い商業地であり、地域要因について特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

金山駅前の繁華性の高い商業地であり、今後も高い繁華性を維持しつつ、発展的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、高層の飲食ビルが建ち並ぶ金山駅前の商業地域であって、需要者には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格には相応の説得力が認められるが想定要素も含む。一方で、比準価格は、高度、準高度商業地の事例から求められており、より高い説得力が認められる。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に近い利便性の高いエリアで、事業用地のほか、住居系用地としての需要が見込まれ地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

類似地域にて信頼性のある取引事例を収集し比準価格を求めた。一方標準地は商況は劣るものの交通アクセスが優るため賃貸マンションの堅調なニーズがある。このため安定的な収益物件としては賃貸住宅は魅力はあるが競合物件の増加、建築費高騰等から投資採算的には低位に試算された。このため調整は比準価格を標準とし収益価格を参酌し、代表標準地との価格均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

金山駅に近い幹線沿い商業地域であるが、繁華性はやや薄く、駅接近性に着目したマンション等への用途転換が緩やかに進んでいる。

地域要因の将来予測

幹線街路沿いの商業地域であるが、金山駅への良好な接近性と高容積率等によりマンション用地としての需要が高いエリアであり、今後とも纏まった規模の画地についてはマンション開発が進むものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、マンション素地等の大規模画地事例を中心に採用の上試算しており、実証的な価格である。開発法による価格は、建築工事費を始め開発計画には不確実性が内在する点は否めないものの、ディベロッパーサイドの投資採算性に着目して求めており、対象地の如き大規模画地の評価では説得力が認められる。本件では、実証的な比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、代替性が高い標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

金山駅徒歩圏に位置し利便性が良好な住宅地で供給が少なく、マンション需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規模の大きい取引事例を中心に試算したもので市場動向を反映した価格であるが、取引事情、画地条件等により査定価格間の開差が大きい。一方、開発法による価格は投資採算性から意思決定を行う分譲マンション業者等の視点を具現した価格であり確実性は高いが、建築費の高止まりにより低位となった。よって、比準価格をやや重視しつつ開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心部に近い中小工業地であることから、地価は安定的に推移した。

地域要因の将来予測

中小規模の工場のほか、一般住宅もみられる工業地域で、生活利便性が良い為、住宅等への用途転用の可能性はあるが、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、熱田区及び隣接区の画地規模が類似する取引事例を中心に採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。賃貸倉庫等の事業用賃貸市場は未成熟で地価に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低廉となった。自用目的の土地取得が中心であり、収益性は重視されず、市場性を重視して意思決定をすることから比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来からの幹線道路沿いの商業地であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場実勢を反映した実証的な価格であり、市場参加者の観点からも説得力は高い。需要者の多くは収益性を重視して行動すると想定されるため、収益価格にも相応の説得力は認められるが、利回り及び賃料や空室率等については適正な水準を見出しにくい状況であり、収益価格はやや低位に算出された。本件では、より説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらには代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名古屋市の商業の中心を構成する幹線道路に面するが、当該地域は繁華性が低く特段の変動要因は見られず、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、自社ビルや分譲マンション、賃貸の共同住宅としての利用が多い地域で住居系の賃料水準は、土地及び建物の一体価額に比べ低位にあり、収益価格は比準価格に比し低く試算された。一方、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、自用目的の取引が多い地域であることから現実的説得力が高い。したがって、比準価格を重視して、収益価格を関連付け、単価と総額との関連にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、住宅地との混在から周辺地域の影響を受けやすく、地価は緩慢ながらも上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

既存の工業地域であるが金山駅から徒歩圏内にあるため、工場のほか周辺には共同住宅等も見られる。将来的に住居系用途への転換が増えるものと見られるが、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、採用した事例について取引形態等を考慮して試算し、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。収益価格は収益性に基づいた価格であるが、市場参加者は自己利用の工場、倉庫等が中心であり、賃貸市場は未成熟なため、収益価格は低位に求められた。本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考にとどめ、さらに代替関係にある標準地との秤量的検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した混在住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熱田台地に位置し利便性、居住環境の良好な既成市街地で、新規の供給は少なく、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

特段の地域要因の変動は見られないが、都心に近接する利便性から、住宅需要も強く地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例により試算され、市場性を反映した実証的な価格である。市場参加者は自己使用目的の取引が主であり、取引水準を指標に決定されることから、比準価格の規範性は高い。一方収益価格は収益性の観点から求められる価格であるが、標準地の画地規模、経済合理性の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的なため収益価格の試算は断念した。よって比準価格を重視し、代替関係にある標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、事務所、店舗、住宅等が混在する近隣商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は名古屋市中区の幹線道路の背後の事例から求められており、規範性が高い。以上の検討の結果、需要者の投資行動の適合性の観点より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。