地域要因

交通量の比較的多い国道沿いの商業地域で国道20号とのアクセスにも優れ、実需は底堅く、地価下落幅は圧縮傾向で推移している。

地域要因の将来予測

低層の店舗のほか事業所等も見られる車両交通量の比較的多い路線商業地域であり、特に目立った地域変動要因も見受けられず、当面の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

低層店舗や事業所等が混在する国道沿いの地域であるが、テナント向け賃貸市場の動きは鈍く新築の貸店舗等の規範性の高い収益資料の収集には限界があり収益価格の相対的な規範性はやや低い。又、投下資本に見合う賃料が得られない状況にある為、収益価格はやや低位に試算された。以上より、本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、更には代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通量が多く、需要者の存する地域的範囲も広域的であり依然として根強い需要がある。

地域要因の将来予測

低層の小売店舗等が建ち並ぶ国道20号線沿いの路線商業地域であり、特に目立った変動要因はなく当分の間現状を維持するものと予測される。商況は徐々に回復しつつあり、地価の下落傾向に歯止めがかかりつつある。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で商業事業者向けの賃貸市場は低迷しており、供給過剰で投下資本に見合う賃料が得られないのが実情であることから、収益価格は低位に試算された。各手法の適用にあたり活用した資料等は量・質共に十分であり相対的信頼性は同程度である。以上より、現実の需給関係を反映し信頼性も高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、単価と総額との関係を考慮し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新興の分譲地と比較して割高感があり、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする開発が古い住宅地で格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。周辺では新規の分譲のほか中古不動産の流通も多く供給過剰で地価の下落傾向はしばらく続くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする地域で自己使用目的の取引が支配的であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格で採用した取引事例は標準地が所在する近隣地域との類似性が高く市場動向を反映し、適切に求められているものと判断した。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関係にも留意のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅への接近性は優れるが、昨今の分譲地と比較して道路事情が劣るため人気が低く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅には近いが、昨今の分譲地に比して街路条件が劣るためやや人気は低く、地価は下落傾向で推移。格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とした既成住宅地域で、駅にも近く賃貸市場は一定の需要が認められるが、標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は合理的でないと認められるため収益価格は求めなかった。以上により、現実の需給関係など市場性を反映した信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、周辺公示地・基準地とのバランスや昨今の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域であり、街路条件が劣る等やや雑然としているため、新興住宅地域と比べると競争力は弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は既成市街地に所在し、かつ、画地条件等により賃貸用建物等の建築も想定できないため、積算価格及び収益価格は試算し得なかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動産市場に立脚した実証性の高い価格として説得力を有する。よって、本件では、現実の需給関係を反映した比準価格を標準とし、類似の標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

供給が多く、競合地域の増加で需要が分散しており、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

市街化調整区域に開発された分譲地で、周辺では徐々に開発が進んでいることから、住宅地として発展していくものと予測する。供給が多いため、地価は弱含みで推移していくものと思われる。

価格決定の理由

戸建住宅地であるため、比準価格のみの試算となった。比準価格で採用した取引事例は、標準地周辺の市街化調整区域内の分譲地のもので類似性が高く、市場性を反映した説得力がある価格であると判断する。周辺では、工場跡地に大規模な分譲地が開発されたほか、競合する甲府市東部地域の分譲地に需要が移行しており、比準価格はこれらの事情も反映しており妥当である。代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事業所等も混在する平和通り背後の住宅地域で、街路の系統性が良好で、用途の多様性も認められ市場競争力はある。

地域要因の将来予測

平和通り背後の事業所も混在する既成住宅地域で、特に目立った変動要因も無く地価は緩やかな下落傾向にあり当分の間はこの様な状態が続くものと予測する。

価格決定の理由

アパートやマンション等が混在し新築物件も散見される。競合する新築物件に対し、機能的陳腐化・老朽化した物件は空室が目立っており、新築物件についても地主が遊休地対策で建築するケースが多く収益価格の規範性は劣る。代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例より求め市場性を反映している比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外に開発された新興住宅地と需要が競合しており、住環境や利便性に劣る既存の住宅地については厳しい状況が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に位置し、需要者は自己所有目的の個人、特に30∼40代のファミリー層が中心である。収益価格は、土地価格に見合う賃料が授受できないため低位に試算された。市場参加者である個人は、収益性よりも取引市場の状況・価格の総額感等を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範性は高い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型スーパーが、平成27年4月に開業した。

地域要因の将来予測

甲府市中部の低層店舗を中心とする路線商業地域である。最近、大型店の立地があったことから客足が増加し、繁華性が高まっている。今後、やや発展的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

従来から繁華性の高い地域であったが、大型スーパーが立地したことから、より一層繁華性が高まっている。通行車両が多く、新規の顧客も獲得しやすいことから、テナント需要も強いと認められる。ただ、店舗規模が大きいことから収益価格は低位に試算された。付近の取引市場においては、自己使用目的のものが支配的であることから、比準価格を重視し、収益価格を若干斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的利便性に恵まれた住宅地域ではあるが、周辺における新規宅地供給が活発であるため、地域的な競争力は低下傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、特に目立った変動要因もないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。尚、地価水準は当面弱含みに推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする既存の住宅地域である。賃貸物件も見受けられるが、収益性に着目し取引が成立するまでには至っておらず、収益価格の信頼性は低い。一方、比準価格は、周辺類似地域において規範性の高い取引事例を収集し得たため、実証的で規範性の高い価格と認められる。よって、現実の需給関係を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、更に代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

甲府市南部の区画整理された住環境がおおむね良好な住宅地域であるが、需要者の選別がより広域的になっているため、地価は依然弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

画地規模の制約から、収益価格は試算しなかった。比準価格は、取引価格の水準等、類似性のできるだけ高いものを採用し、規範性が高いと認められる。居住の便益性及び快適性を重視する住宅地域であり、地価水準は、代替・競争関係にある自己使用目的の戸建住宅地の価格水準を指標として形成されているので、代表標準地との検討をも踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

在来の小規模の店舗や事務所等を中心とする地域であり、商況は冴えない。近隣地域の衰退化傾向は依然続いており、地価はやや下落傾向である。

地域要因の将来予測

甲府市中心街の周辺に存する小売店舗や事業所等が見られる商業地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は当面弱含みに推移していくものと予測する。

価格決定の理由

甲府市中心部周辺の小売店舗や事業所等が建ち並ぶ商業地域であるが、自己所有による個人用店舗等が多く商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低いことから、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。最近の不動産市場の動向などを勘案し、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を採用し試算された比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。