山梨県甲府市小瀬町字北屋敷５０６番９(甲斐住吉駅・南甲府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,500円

2017年01月01日に行った山梨県甲府市小瀬町字北屋敷５０６番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,500円/㎡としました。

山梨県甲府市小瀬町字北屋敷５０６番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山梨県甲府市小瀬町字北屋敷５０６番９
住居表示 
価格39,500円/㎡
交通施設、距離甲斐住吉、2,100m
地積216㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を中心とする開発された新興住宅地域
前面道路の状況東5.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

野田岳志氏による調査レポート

不動産鑑定士野田岳志
価格39,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因供給が多く、競合地域の増加で需要が分散しており、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域に開発された分譲地で、周辺では徐々に開発が進んでいることから、住宅地として発展していくものと予測する。供給が多いため、地価は弱含みで推移していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、甲府市南部の住宅地である。需要者の中心は、一次取得者の個人で、市内居住者のほか市外からの転入者もみられる。市街化調整区域の開発が緩和されて以降、空地が多い市街化調整区域での分譲地開発が増加し、供給の中心となっている。このため、市街化区域と市街化調整区域の分譲地の販売価格に差がなくなってきている。供給が多いため販売価格が弱含みで、更地で総額1，000万円以下、建物付で2，500万円前後である。
一般的要因新興の分譲地や利便性や教育環境が整っている既存の住宅地の需要は堅調であるが、在来の住宅地の需要は弱く、二極化傾向にある。

本澤英史氏による調査レポート

不動産鑑定士本澤英史
価格39,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域の規制緩和により、甲府市南部ではやや供給過剰感があるものの、圏外からの需要もあり、地価は比較的安定的である。
地域要因の将来予測市街化調整区域内に開発された住宅地域であり、周辺には農地も多く残り、今後も徐々に宅地分譲が進むことから地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は甲府市南部を中心とし、その周辺を含む市街化調整区域内の住宅地域一円である。需要者の中心は、甲府市内への通勤者層が中心であり、隣接市町からの転入者も見られる。市街化調整区域内の規制緩和によって、周辺では宅地開発が進み、大規模住宅団地が供給されるなどやや供給は多いが、既成住宅地域の供給が限定的のため需給は比較的安定的である。中心となる価格帯は土地で1，000万円以内、新築戸建物件は2，500万円前後である。
一般的要因地価下落による土地価格に値ごろ感が出てきたこともあり、居住環境や利便性の良い住宅地域等については一定の住宅需要がある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6276235
北緯 138度5770247

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲斐住吉駅(地価相場 45,250円/㎡)南甲府駅(地価相場 46,200円/㎡)国母駅(地価相場 46,000円/㎡)善光寺駅(地価相場 44,800円/㎡)金手駅(地価相場 51,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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