山梨県甲府市後屋町字渋川２３５番７(甲斐住吉駅・国母駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,000円

2017年01月01日に行った山梨県甲府市後屋町字渋川２３５番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,000円/㎡としました。

山梨県甲府市後屋町字渋川２３５番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山梨県甲府市後屋町字渋川２３５番７
住居表示 
価格46,000円/㎡
交通施設、距離甲斐住吉、1,700m
地積198㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

野田岳志氏による調査レポート

不動産鑑定士野田岳志
価格46,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はみられない。
地域要因新興の分譲地と比較して割高感があり、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とする開発が古い住宅地で格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。周辺では新規の分譲のほか中古不動産の流通も多く供給過剰で地価の下落傾向はしばらく続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は甲府市南部の住宅地で一部東部地域も含む。需要者の中心は一次取得の市内居住者・通勤者の個人で、市外からの転入者もみられる。甲府市南部は市街化調整区域を中心に宅地開発が活発で供給が多く、値頃感から若い世代に人気が高い。反面、近隣地域周辺は開発適地が少なく、中古物件の流通が中心で新興の分譲地より割高なため下落傾向が続いている。中心となる価格帯は更地で総額1，000万円以下、建売分譲で2，500万円前後である。
一般的要因新興の分譲地や利便性や教育環境が整っている既存の住宅地の需要は堅調であるが、在来の住宅地の需要は弱く、二極化傾向にある。

河西秀夫氏による調査レポート

不動産鑑定士河西秀夫
価格45,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因甲府市の南西部に位置する区画整然とした品等が普通の住宅地域で、格別の変動要因はなく、地価は弱含みに推移している。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、特に目立った変動要因はなく、この傾向は暫く続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は国道20号バイパス以南の住宅地域で、需要者の中心は甲府市及び隣接する昭和町等に勤務先を有する甲府市内の居住者が中心で、周辺市町からの転入者も見られる。甲府市の外延的発展に伴い熟成しつつある為、需給は安定しているが、景気の不透明感により需要は弱含み傾向にある。中心となる価格帯は土地価格は900万円前後、新築戸建物件は2，500万円程度で潜在的な需要が認められる。
一般的要因景気回復に不透明感があることから、不動産市場は値頃感のある住宅地を除いて土地需要は低調で、地価は弱含み傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6299894
北緯 138度563587

参考：該当物件周辺マップ

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山梨県甲府市大里町字東耕地２１１０番山梨県甲府市丸の内２丁目８２５番山梨県甲府市城東１丁目２４５番山梨県甲府市岩窪町字大清水３０５番３外山梨県甲府市相生１丁目５０６番山梨県甲府市古府中町字御馬屋小路１０８２番３外山梨県甲府市屋形２丁目２４０９番４山梨県甲府市羽黒町天神前１１１４番外山梨県甲府市緑が丘１丁目１１０番２

参考：近隣駅の地価相場

甲斐住吉駅(地価相場 45,250円/㎡)国母駅(地価相場 46,000円/㎡)南甲府駅(地価相場 46,200円/㎡)常永駅(地価相場 44,500円/㎡)金手駅(地価相場 51,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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