山梨県甲府市伊勢４丁目２２２５番１(甲斐住吉駅・南甲府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
51,500円
2016年01月01日に行った山梨県甲府市伊勢４丁目２２２５番１(山梨県甲府市伊勢４−３０−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山梨県甲府市伊勢４丁目２２２５番１ |
| 住居表示 | 伊勢４−３０−６ |
| 価格 | 51,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 甲斐住吉、900m |
| 地積 | 329㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が建ち並ぶ国道背後の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東5.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
西川重孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西川重孝 |
|---|---|
| 価格 | 51,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 代替競争関係にある他の不動産との比較において、特に考慮すべき個別的要因の変動は無い。 |
| 地域要因 | 事業所等も混在する平和通り背後の住宅地域で、街路の系統性が良好で、用途の多様性も認められ市場競争力はある。 |
| 地域要因の将来予測 | 平和通り背後の事業所も混在する既成住宅地域で、特に目立った変動要因も無く地価は緩やかな下落傾向にあり当分の間はこの様な状態が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR中央本線南側の甲府市南部地域を中心とする住宅地域である。需要者の中心は甲府市及び隣接市内の居住者等である。一般住宅の外事業所等も混在する住宅地域で画地規模がやや大きいが、平和通り背後に位置し幹線道路との系統連続性が良好で事業所としての利用も可能である事から、市場での競争力はあり需要は堅調と思われる。需要の中心は土地で1，500万円前後で、成熟した既成住宅地域で建売分譲等は見当たらない。 |
| 一般的要因 | 甲府市の不動産市場の低迷は依然続いており、値頃感のある一般住宅地を除いて土地需要は低調で、従って土地価格についても下落傾向が続いている。 |
野田岳志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 野田岳志 |
|---|---|
| 価格 | 52,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に格別な変動はない。 |
| 地域要因 | 既存の住宅地では道路事情が良いため市場性があり、用途も多様性があり、地価は比較的安定的に推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、甲府市のJR中央本線南側で国道20号以北の既存の住宅地である。需要者の中心は、市内居住者・通勤者を中心とする個人である。新規の分譲地が少ないため市外からの転入者は少ない。既存の地域であるため事業所や併用住宅などもみられる。市の中心部に近いため、潜在的な宅地需要はあるが道路事情が劣る場所も多く、取引価格には幅がある。中心となる価格帯は、更地で総額1，500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 教育環境が良い住宅地及び新興住宅地の需要は比較的堅調であるが、既存の住宅地は需要が弱く二極化傾向がみられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | ,グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6276235 北緯 138度5770247 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
甲斐住吉駅(地価相場 45,250円/㎡)南甲府駅(地価相場 46,200円/㎡)国母駅(地価相場 46,000円/㎡)善光寺駅(地価相場 44,800円/㎡)金手駅(地価相場 51,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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