地域要因

大型店舗に近く、利便性が良いため、需給は安定している。地価は概ね安定的である。

地域要因の将来予測

新興の中規模一般住宅地域であり、大型店舗に近く、根強い需要が認められる。格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパートも散見されるが、近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域である。自己使用目的の取引が中心であり、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいので適用しなかった。需要者である個人は、類似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行うことから、市場の実態を反映させた比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的利便性に恵まれた住宅地域ではあるが、周辺における新規宅地供給が活発であるため、地域的な競争力は低下傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、特に目立った変動要因もないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。尚、地価水準は当面弱含みに推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする既存の住宅地域である。賃貸物件も見受けられるが、収益性に着目し取引が成立するまでには至っておらず、収益価格の信頼性は低い。一方、比準価格は、周辺類似地域において規範性の高い取引事例を収集し得たため、実証的で規範性の高い価格と認められる。よって、現実の需給関係を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、更に代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

甲府市南部の区画整理された住環境がおおむね良好な住宅地域であるが、需要者の選別がより広域的になっているため、地価は依然弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

画地規模の制約から、収益価格は試算しなかった。比準価格は、取引価格の水準等、類似性のできるだけ高いものを採用し、規範性が高いと認められる。居住の便益性及び快適性を重視する住宅地域であり、地価水準は、代替・競争関係にある自己使用目的の戸建住宅地の価格水準を指標として形成されているので、代表標準地との検討をも踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

大型ショッピングセンター周辺の地区と比較すると、利便性が劣るため当地域の住宅需要は弱い。

地域要因の将来予測

区画整然とした中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパートも散見されるが、近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域である。自己使用目的の取引が中心であり、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいので適用しなかった。需要者である個人は、類似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行うことから、市場の実態を反映させた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新興の分譲地と比較して割高感があり、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする開発が古い住宅地で格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。周辺では新規の分譲のほか中古不動産の流通も多く供給過剰で地価の下落傾向はしばらく続くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする地域で自己使用目的の取引が支配的であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格で採用した取引事例は標準地が所在する近隣地域との類似性が高く市場動向を反映し、適切に求められているものと判断した。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関係にも留意のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型スーパーが、平成27年4月に開業した。

地域要因の将来予測

甲府市中部の低層店舗を中心とする路線商業地域である。最近、大型店の立地があったことから客足が増加し、繁華性が高まっている。今後、やや発展的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

従来から繁華性の高い地域であったが、大型スーパーが立地したことから、より一層繁華性が高まっている。通行車両が多く、新規の顧客も獲得しやすいことから、テナント需要も強いと認められる。ただ、店舗規模が大きいことから収益価格は低位に試算された。付近の取引市場においては、自己使用目的のものが支配的であることから、比準価格を重視し、収益価格を若干斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域であり、街路条件が劣る等やや雑然としているため、新興住宅地域と比べると競争力は弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は既成市街地に所在し、かつ、画地条件等により賃貸用建物等の建築も想定できないため、積算価格及び収益価格は試算し得なかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動産市場に立脚した実証性の高い価格として説得力を有する。よって、本件では、現実の需給関係を反映した比準価格を標準とし、類似の標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通量の比較的多い国道沿いの商業地域で国道20号とのアクセスにも優れ、実需は底堅く、地価下落幅は圧縮傾向で推移している。

地域要因の将来予測

低層の店舗のほか事業所等も見られる車両交通量の比較的多い路線商業地域であり、特に目立った地域変動要因も見受けられず、当面の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

低層店舗や事業所等が混在する国道沿いの地域であるが、テナント向け賃貸市場の動きは鈍く新築の貸店舗等の規範性の高い収益資料の収集には限界があり収益価格の相対的な規範性はやや低い。又、投下資本に見合う賃料が得られない状況にある為、収益価格はやや低位に試算された。以上より、本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、更には代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通量が多く、需要者の存する地域的範囲も広域的であり依然として根強い需要がある。

地域要因の将来予測

低層の小売店舗等が建ち並ぶ国道20号線沿いの路線商業地域であり、特に目立った変動要因はなく当分の間現状を維持するものと予測される。商況は徐々に回復しつつあり、地価の下落傾向に歯止めがかかりつつある。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で商業事業者向けの賃貸市場は低迷しており、供給過剰で投下資本に見合う賃料が得られないのが実情であることから、収益価格は低位に試算された。各手法の適用にあたり活用した資料等は量・質共に十分であり相対的信頼性は同程度である。以上より、現実の需給関係を反映し信頼性も高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、単価と総額との関係を考慮し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域で中規模住宅が多く、新規分譲も少ないことから住宅地の動きは鈍い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中央市北部を代表する区画整然とした既成の中規模住宅地域である。自己使用目的の住宅が中心で、アパート等の賃貸物件がないため収益価格は試算できなかった。信頼性の高い取引事例より得られた比準価格は、市場実態を適切に反映しており信頼性が高い。以上から、信頼性を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関係、前年の地価公示価格からの推移並びに今後の需給動向等も検討に加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺には競合地域が多いが住環境等の良い住宅地域であり、需給関係は比較的安定している。

地域要因の将来予測

住環境及び生活上の利便性が良好な住宅地域で宅地需要は比較的堅調である。特に目立った変動要因もないことから当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引を指標として市場の価格形成がなされているため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、周辺地域の市場動向を勘案し、現実の需給関係等市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

アルプス通りと山の手通りの背後に位置する等、利便性は良好で需給関係は比較的安定的である。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした既成住宅地域である。特に目立った変動要因もないことから当分の間現状を維持するものと予測されるが、地価水準は緩やかな下落基調を維持するものと予測する。

価格決定の理由

自己居住用物件の取引が中心であり、供給過剰で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。各手法の適用にあたり活用した資料等は量・質共に十分であり相対的信頼性は同程度である。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるので現実の需給関係を反映した比準価格を採用し収益価格は参考にとどめ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。