地域要因

区画整理済みの住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見られない。今後も暫くはこの傾向がつづくものと思料される。

地域要因の将来予測

区画整理済みの閑静な住宅地域である。住宅地に対する需要は比較的堅調であり、地価下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅のほか低層アパート等も見受けられる地域であるが、土地取引にあたって収益性は余り考慮されず、居住の快適性・利便性等が重視される住宅地域である。本件では、旧大平町地区内において数多くの取引事例を収集できたので、信頼性の高い比準価格を重視するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近接する閑静な住宅地域である。周辺では土地区画整理事業が進行中であり、住環境の向上が見込まれ、地価の下落幅も旧大平地区では小さい。

地域要因の将来予測

新大平下駅西側に近接する旧大平地区の閑静な住宅地域である。周辺は未利用地も残るが地域内では土地区画整理事業が進行中であり、事業の進捗に伴い住宅地としての熟成度も徐々に高まるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺では自己用住宅地の取引が大半を占める。アパート等もみられるが、税金対策を意図した地主による建築が殆どであり、土地を購入して収益物件を建築するほど賃貸市場が成熟していないことから収益価格は低位に求められた。快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的である。したがって比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域で地域要因の変化は乏しい。周辺での宅地開発等により過剰供給気味で、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は区画整理済みの住宅地域で、利便性に優れ、旧大平町内でも品等上位の地域である。地域要因に格別の変動は認められないが、需給動向等から、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるが、資産保有や相続税対策を目的とするアパートの建設が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるため、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性の高い住宅地域として戸建開発なども比較的活発に行われており、熟成度は徐々に高まりつつある。

地域要因の将来予測

大平地区に位置する生活利便性に優れた住宅地域である。熟成度は高まりつつあり、地価下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の戸建住宅が大半を占める地域内にあって、標準地は画地規模が小さく駐車スペースの確保などが難しいことから収益還元法は適用しない。本件においては、標準地の存する旧大平町地区内の住宅地域において規範性の高い取引事例を豊富に収集できたので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別の変化は無いが、宅地の新規供給や住環境が良い中心市街地への需要回帰等で、需要が弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地は収益よりも居住の快適性が重視される住宅地域にあり、アパ−ト等は見られるが、戸建住宅等の自用目的が取引の中心である。従って比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、単価と総額の関連、類似標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。

地域要因

中心市街地から遠く離れた住宅地域であり、利便性にやや難がある。地域要因の変化は乏しく、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は栃木市の郊外に位置する住宅地域であり、周辺には未利用地も多い。中心部から距離があり、利便性の劣る地域であり、需給状況からみて地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

居住環境の快適性が求められる第一種低層住居専用地域内にあり、自己使用目的の戸建住宅が大半を占め、適切な賃料水準の把握ができず、収益価格は試算できなかった。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるため、信頼性の高い比準価格を重視し、経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的古いものの、利便性に優れた分譲住宅地域である。周辺での競合する宅地の供給増や選別化等の影響により、地価水準はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

比較的古い分譲住宅地域で、周辺にはス−パ−等の店舗も多く利便性に優れた地域である。大平下駅周辺や県道沿いの開発により、競合する宅地供給増が見られる中、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺は旧大平町内の利便性の高い分譲住宅地域である。当該地域では、居住の快適性等を重視する個人による自用目的の取引が支配的であり、多数の取引事例から試算した比準価格は実証的で、かつ、市場の特性に適合していることから、信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。標準地は、行政的条件によりアパートを想定することが困難であり、収益還元法は非適用とした。

地域要因

未利用地も見られるものの、徐々に戸建住宅等が増えてきており、地価の下落も僅少である。

地域要因の将来予測

栃木駅近くに存している利便性に優る地域であり、徐々に住宅地として成熟してきている。地価水準に関しても、ほぼ横這いから若干の下落で推移するものと思われる。

価格決定の理由

当該地域は1低専に存しており、周辺にはアパート等の収益物件も若干見られるが、経済合理性に即した賃貸経営は成立し得ない地域であると判断し、収益価格の試算は断念した。比準価格に関しては、対象標準地周辺で複数の説得力の高い取引事例を収集できたことから信頼性は高いと思量する。よって、当該地域は自用目的の取引が中心であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域に存する集落地域であり、地域要因の変化は乏しい。地価水準は弱含みであるが、比較的小幅で推移している。

地域要因の将来予測

郊外の集落地域で変化の要因に乏しいが、住宅等が比較的まとまった地域で小学校にも近いことから、集落性を維持しつつ推移する。地価水準は横ばい乃至は若干の下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

郊外の比較的まとまった集落地域であるが、周辺にアパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるため、信頼性の高い比準価格を重視し、経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に残る農地等の一部が開発・分譲され、徐々にではあるが、住宅地域としての熟成度が高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるが、標準地程度の画地規模では合理的な賃貸経営の想定が困難であるため、収益価格は求めなかった。一方、取引の多くは自用目的であり、収益性よりも居住の利便性等が重視される。比準価格を求めるにあたっては、市内の類似事例を採用しており、市場の特性を反映し規範性が高い。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。