栃木県栃木市大平町上高島字広町５７２番３外(栃木駅・新大平下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,100円

2017年01月01日に行った栃木県栃木市大平町上高島字広町５７２番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,100円/㎡としました。

栃木県栃木市大平町上高島字広町５７２番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県栃木市大平町上高島字広町５７２番３外
住居表示 
価格15,100円/㎡
交通施設、距離栃木、3,300m
地積289㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅を中心に一般住宅も見られる住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

池末宏行氏による調査レポート

不動産鑑定士池末宏行
価格15,100円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通であり、変動は認められない。
地域要因市街化調整区域に存する集落地域であり、地域要因の変化は乏しい。地価水準は弱含みであるが、比較的小幅で推移している。
地域要因の将来予測郊外の集落地域で変化の要因に乏しいが、住宅等が比較的まとまった地域で小学校にも近いことから、集落性を維持しつつ推移する。地価水準は横ばい乃至は若干の下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は栃木市を中心に周辺市町の市街化調整区域の住宅地域。需要者の中心は当該地域に地縁的選好性を有する者であり、他市町及び市内の他の地区からの需要は少ない。市街化調整区域であるため、宅地供給自体も少なく、上述の通り需要も限定的なため取引件数は少ない。また、取引される土地の規模も一定ではなく、総額での把握は困難であるが、地価水準としては1㎡当たり1．4∼1．7万円程度が需要の中心と見られる。
一般的要因基調的には回復傾向にあるものの、地方圏への影響は限定的である。人口は1年間で▲0．7％、高齢化率は＋2．3％である。

市村明洋氏による調査レポート

不動産鑑定士市村明洋
価格15,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。地域内において概ね標準的な画地条件を有する。
地域要因市街化調整区域内にあって現状固定化の要因が強いため地域要因に格別の変動はない。土地需要は限定的で取引はほとんどない。
地域要因の将来予測市街化調整区域に指定された郊外の地域であるが、住宅等が比較的まとまっており小学校にも近接することから、今後も集落性を維持することが見込まれる。地価水準が低い地域であり、価格は緩やかな下落傾向が続く。
市場の特性同一需給圏は、旧大平町地区を中心とした当市郊外の住宅地域。市街化調整区域における主な需要者は、一部分譲地を除き地縁的な選好性を有する地元関係者が大半で、外部からの需要はほとんどない。郊外の集落地域にあっては需給共に限定的で、取引は元来活発ではない。市場の中心価格帯は把握しにくいが、単価としては㎡当たり1万円台の取引が多く、より低廉な事例も散見される。新築戸建物件の価格帯は供給がなく把握は困難である。
一般的要因旧栃木市街地及びその周辺の分譲地等においては取引は堅調で底値に近い。郊外部や旧郡部は一部を除いて需要が弱く成約価格の低下が見られる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度343774
北緯 139度7367715

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県栃木市大平町上高島字広町４７６番１

参考：近隣駅の地価相場

栃木駅(地価相場 38,100円/㎡)新大平下駅(地価相場 28,200円/㎡)大平下駅(地価相場 28,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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